Кирилл Кулаков: Оценочному сообществу необходимо предпринять шаги по спасению отрасли

Кулаков Кирилл Юрьевич, первый заместитель генерального директора ООО "Центр независимой экспертизы собственности" (ЦНЭС), вице-президент СРО РАО, председатель комитета по кадастровой оценке и оспариванию кадастровой стоимости Национального объединения СРО оценщиков, д.э.н., профессор НИУ МГСУ, FRICS:

- На ваш взгляд, какие наиболее острые проблемы испытывает сегодня сфера оценки и институт её регулирования? Нуждается ли саморегулирование оценочной деятельности в совершенствовании, и какие значимые меры предпринимаются оценочным сообществом в связи с этим?

- Эти проблемы можно условно разделить на две группы. Первая - относительно объективная и связана с текущей экономической ситуацией. Наша посткризисная экономика пока ещё далека от своих оптимальных показателей и, соответственно, количество и ёмкость всех происходящих в ней проектов (особенно с участием частного капитала) существенно уменьшились. Практически прямо пропорционально сократились услуги по оценке. Вторая же группа проблем, весьма субъективных, но влияющих сегодня на оценочную деятельность посильнее экономических, связана с нынешним институциональным статусом оценщиков, отношением и доверием к ним государства, бизнеса и общества в целом.

Эти проблемы не появились в один миг, они накапливались годами. С одной стороны, их породило само оценочное сообщество (и рядовые оценщики, и оценочные фирмы, и СРО оценщиков): часто встречающееся низкое качество услуг, демпинг (особенно при госзаказах), "заказные" оценки, отсутствие реального контроля и мер воздействия и т. д. С другой стороны, имеет место общая тенденция в экономике на "огосударствление" и ужесточение контроля за различными процессами и целыми отраслями. Вполне естественно, что эти два вектора вылились для оценочной деятельности в системный кризис, который может очень печально закончиться для профессии, вплоть до её упразднения.

Государство старается по-своему, весьма жёстко и далеко не всегда эффективно и последовательно, навести порядок в оценке, вводя обязательные квалификационные экзамены и провозгласив весьма карательную Концепцию развития оценочной деятельности в РФ, учредив апелляционный орган Совета по оценочной деятельности при Минэкономразвития РФ и т. д.

Оценочному же сообществу необходимо срочно самому, с учётом, пока, действующего в отрасли саморегулирования, предпринять конкретные, адекватные шаги по спасению отрасли и восстановлению доверия к ней. Первым таким шагом явилось создание Национального объединения саморегулируемых организаций оценщиков (Союз СОО) на базе ранее существовавшего Национального Совета по оценочной деятельности (НСОД).

Каждая из СРО оценщиков - членов Союза СОО высказалась относительно первоочередных задач в сфере оценки и выставила соответствующие баллы приоритета, после чего была сформирован их некий рейтинговый перечень, который, по сути, и будет программой работы Союза СОО на ближайшее время.

Также на базе Союза СОО уже создан свой апелляционный орган по рассмотрению жалоб на СРО оценщиков, а на последнем ВОСЧ были сформированы профильные комитеты и их составы по самым актуальным направлениям оценочной деятельности. Начат прямой диалог оценочного сообщества с Минэкономразвития РФ посредством проведения регулярных рабочих встреч. Помимо этого, одной из главных задач сообщества будет выработка предложений по замене обязательной пересдачи квалификационных экзаменов каждые три года на иной порядок, учитывающий как специфику оценочной деятельности и лучший опыт смежных отраслей, так и требования 238-ФЗ по независимой оценке квалификаций.

- В чём сегодня заключается роль Национального совета по оценочной деятельности (НСОД), и с чем связано возобновление его работы? Помимо СРО и Нацсовета, в регулировании рынка участвует Совет по оценочной деятельности при Минэкономразвития - в чем сегодня заключается его значимость для оценочной деятельности?

- Оценочная деятельность - одна из отраслей, которая функционирует на принципах саморегулирования в соответствии с 315-ФЗ и 135-ФЗ. Все её субъекты должны состоять в СРО оценщиков. И если ранее, во времена государственного регулирования и лицензирования, на верховном уровне всё решало соответствующее ведомство (Минимущества РФ и его правопреемники), то сейчас само оценочное сообщество в лице СРО вправе на федеральном уровне вырабатывать отраслевую политику, законодательное обеспечение и стандарты деятельности, защиту прав и законных интересов оценщиков и многое другое. Это право законодательно закреплено в статье 24.10 135-ФЗ, посвящённой Национальному объединению СРО оценщиков, в которой перечислены основные функции данного объединения, порядок его формирования и функционирования.

Как известно, в своё время НСОД, по сути, прекратил свою деятельность из-за противоречий между двумя группами СРО оценщиков. Государство же решило заполнить образовавшийся вакуум и создало в 2015 году Совет по оценочной деятельности при Минэкономразвития РФ.

Тем не менее, оценочное сообщество, пройдя достаточный сложный путь к компромиссу и консолидации, всё-таки воссоздало в этом году отраслевое Национальное объединение СРОО - Союз СОО, и теперь само вправе решать, или как минимум вырабатывать предложения для нормативно-правового регулятора в лице Минэкономразвития РФ по дальнейшему функционированию оценочной деятельности.

Что же касается Совета по оценочной деятельности при Минэкономразвития РФ, то в 2015 году он начал свою деятельность весьма бурно и даже продуктивно, практически сразу приняв несколько новых Федеральных стандартов оценки - по направлениям объектов оценки и видам стоимости. Но затем в течение двух лет данный Совет вообще ни разу не собирался, даже в тот период, когда регулятором вводились кардинальные перемены в отрасли - изменение статуса экспертизы СРО, выведение из оценочной деятельности кадастровой оценки, утверждение порядка проведения квалификационных экзаменов и вопросов к ним и т. д. И только когда все эти концептуальные изменения в одностороннем порядке были внедрены, Совет опять заработал. Заработал, чтобы, по сути, дальше реализовывать начатую политику ужесточения государственного контроля над отраслью, провозгласив соответствующую Концепцию развития, создав Апелляционный орган по рассмотрению жалоб на СРО и т. д. То есть, по факту, имеет место практически полный возврат к государственному регулированию и контролю над отраслью, в которой формально действует саморегулирование. Осталось только вернуть гослицензирование.

Минэкономразвития РФ, как это и предписано в соответствующих НПА, должно осуществлять именно нормативно-правовое обеспечение оценочной деятельности, не превращаясь в повседневного фискала по разбирательствам конкретного отчёта или оценщика. Все остальные вопросы может и вправе решать отраслевое Национальное объединение или сами СРО.

- По вашим оценкам, каким образом за последние годы поменялось качество оценки? Связано ли качество услуг с квалификационными экзаменами для оценщиков? Какие критерии качества для оценочных услуг сегодня актуальны?

- Качество оценки, - а под этим надо понимать не только содержание самих отчётов, но и весь комплекс оценочных услуг, - безусловно, выросло. Особенно по сравнению с 10- и даже 5-летней давностью. Но это, в большей степени, результат естественной эволюции профессии и обслуживаемых ею бизнес-процессов и IT технологий, а не сиюминутный эффект от внедрения каких-то экзаменов и т. п. Также на качество оценки повлияло некое упорядочивание нормативно-методического обеспечения в виде Федеральных стандартов оценки по видам объектов оценки и видам стоимости и др.

Квалификационный же экзамен был нужен, прежде всего, для самого государства как инструмент быстрого и весьма карательного фильтра количественного состава оценщиков и СРО для дальнейшего прямого и более простого контроля над отраслью. Вечный принцип "разделяй и властвуй" (в плане разделения единой профессии на три направления) здесь дополнился современным принципом "проверяй и властвуй". Увы, но при внедрении этих экзаменов Минэкономразвития РФ вообще не советовалось с оценочным сообществом. Не созывался даже Совет по оценочной деятельности при данном ведомстве, а база вопросов к экзаменам до сих пор является закрытой, экзамены на постоянной основе проводятся только в Москве. Остаётся надеяться, что новые кураторы оценки в Минэкономразвития РФ, начав более открытый диалог с оценщиками, услышат наши конструктивные предложения по усовершенствованию как самих экзаменов, так и по альтернативе его постоянной пересдаче.

- Какие критерии качества для оценочных услуг сегодня актуальны?

- Что касается актуальных критериев качества оценочных услуг, то они, как было сказано выше, должны отражать весь цикл взаимоотношений оценщика с заказчиком. Это преддоговорная стадия по идентификации объекта и целей оценки; сбор и анализ исходной документации; подготовка соответствующего договора и задания на оценку; общий проектный менеджмент организации, производства и выходного контроля качества отчёта об оценке, который позволит выдерживать сроки оказания услуг, и, наконец, умение в случае необходимости отстоять результаты оценки.

В конкурсной документации при государственных закупках услуг по оценке критерии качества уже давно нашли своё отражение в виде их конкретных перечней и шкал ранжирования. Наиболее распространёнными являются следующие: общий срок работы оценочной фирмы, наличие аккредитаций и отраслевых наград, место в рейтингах, размер страхового полиса фирмы и оценщиков, выручка от услуг по оценке, количество оценщиков в штате, стаж работы оценщиков, количество квалификационных аттестатов по соответствующему направлению, наличие международной сертификации оценщиков, опыт работы фирмы по оценке соответствующих объектов с приложением перечня выполненных проектов за последние годы.

- Охарактеризуйте, пожалуйста, ситуацию с ценовой конкуренцией в оценке при госзакупках? Насколько исчерпана проблема демпинга, и как за последние годы поменялось отношение заказчиков к обязательной оценке?

- Данная ситуация, к сожалению, практически не меняется и остаётся крайне негативной. Ценовой критерий остаётся главенствующим при госзакупках, особенно на региональном и муниципальном уровне, что является основной причиной демпинга и возможной последующей коррупции. Уже неоднократно тендеры на оценку выигрывались с не просто заниженными в разы ценами, но и отрицательными её значениями! То есть фирма-победитель даже готова сама доплатить за право работы по госзаказу. Комментарии, как говорится, излишни. Исключениями из этой печальной картины служат примеры ряда госкорпораций и акционерных обществ с контрольным участием государства (например, ГК АСВ, ГК "Росатом", ГК "Ростех", ВЭБ.РФ, "Газпром", РЖД, "Роснефть" и т. д.), которые на первом этапе проводят отбор оценочных фирм по качественным критериям, а на втором этапе среди отобранных фирм по отдельным запросам отбираются исполнители на конкретные оценки.

Оценочное сообщество уже неоднократно выходило с инициативой изменения законодательства о госзакупках (44-ФЗ, 223-ФЗ и др.) в части корректировки пропорции баллов за ценовые и качественные критерии в итоговой оценке конкурсантов. В настоящее время больший удельный вес имеет именно цена услуг (не менее 60%, а то и более). Предлагается же, по аналогии с госзаказами, например на НИР, поменять эту пропорцию в пользу качественных (нестоимостных) критериев, то есть поднять их удельный вес до 60% или даже до 70%.

- Каковы основные итоги деятельности вашей группы по итогам прошлого года? Как Вы оцениваете развитие вашего бизнеса и какие перспективы видите?

- Группа компаний ЦНЭС и в 2018 году продолжила занимать и укреплять ведущие позиции в сфере оценки и консалтинге. Увеличились показатели выручки и чистой прибыли, пройдены аккредитации и выиграны большие конкурсы в ряде федеральных ведомств, госкорпораций и крупнейших естественных монополий - "Фонд развития моногородов", ГК АСВ, ГК "Ростех", "Газпром", "РОСНЕФТЬ", ФСК ЕЭС, "Интер РАО", "Росморпорт", ДОМ.РФ и другие). Также весьма показательным выглядит 3-е место ГК ЦНЭС в Рейтинге оценочных компаний по количеству полученных сотрудниками квалификационных аттестатов (подготовлен компанией "Кроу Русаудит"). Стоит отдельно отметить 3-е место по выручке по направлению "Оценочная деятельность" и 10-е место по направлению "Технический аудит и консалтинг" в рэнкинге крупнейших консалтинговых компаний и групп за 2018 год (RAEX), что свидетельствует о наших успехах в смежных отраслях. В дальнейшей диверсификации деятельности, освоении и развитии компетенций в смежных с оценкой отраслях, мы и видим перспективы нашей группы компаний.

- Какой опыт работы, с точки зрения внедрения инноваций в свой бизнес и оценочную деятельность, Вы могли бы отметить?

- Внедрение инноваций в нашем бизнесе и сфере оценки в целом заключается, прежде всего, в применении IT программ для оценки квартир для целей ипотеки ("Банк-оценщик" и "Мобильный оценщик"), а также ряда автоматизированных баз данных по поиску аналогов при оценке недвижимого имущества и оспаривании её кадастровой стоимости. Здесь можно выделить "Портал достоверной информации" (www.dostinfo.ru) и интернет-сервис "ПроверьНалог" (www.provernalog.ru), одним из учредителей и партнёров которых является ЦНЭС. Также в своей операционной деятельности мы применяем ряд CRM систем, созданных как на базе 1С, так и на собственном софте.

- Обозначьте, пожалуйста, основные новации в законодательстве, способствующие спросу на оценочные услуги в 2018-2019 гг.? По Вашему мнению, чем сегодня в большей мере обусловлен рост доходов от оценки?

- К сожалению, таких законодательных новелл почти нет. Притом страдают от этого не сколько сами оценщики, а главное - прозрачность и достоверность тех бизнес-процессов и государственных действий, которые остались без независимого мнения о стоимости.

Единственной же новацией, сказавшейся на спросе на оценочные услуги, была фиксация права налогоплательщиков оспаривать результаты определения кадастровой стоимости по-новому в 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", который в полной мере заработал в 2018 году. То есть всё осталось так же, как и было ранее в соответствии с 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ".

Рост же доходов от оказания услуг по оценке отмечается, прежде всего, у крупных оценочных организаций. Обусловлен он продолжающимся укрупнением игроков отрасли, а также превалированием больших заказов на услуги по оценке со стороны государства, государственных корпораций и прогосударственных АО.

- По вашему опыту, какие направления оценки были наиболее востребованными в 2018 году и за первое полугодие 2019 года, и почему? Какие цели оценки сейчас наиболее характерны для её заказчиков? Заказчики из каких отраслей экономики проявляют наибольший интерес к оценочным услугам и почему?

- В прошлом году и в первом полугодии нынешнего года наибольший спрос на услуги по оценке, по-прежнему, формируется по заказу государственных органов и корпораций, а также естественных монополий для целей приватизации, купли-продажи, аренды, внесения в уставный капитал, дополнительной эмиссии акции. Отдельно стоит выделить услуги по оценке для целей изъятия недвижимости в пользу государства при реализации крупных инфраструктурных объектов (ЦКАД, Новая Москва, строительство новых транспортных магистралей Москвы и др.). Помимо этого, новый всплеск, после проведения новой ГКО по 237-ФЗ, пришёлся на оценку объектов недвижимости с целью оспаривания их кадастровой стоимости и, соответственно, снижения величины имущественных налогов.

Из отраслей, лидирующих по заказам услуг по оценке можно, как всегда, выделить нефтегазовый сектор, а также девелопмент и, пожалуй, сельское хозяйство, которое с учётом международных санкций на поставку импортной продукции, продолжает претерпевать достаточно ощутимый экономический рост.

Источник