Залог ущерба

Арбитражный суд Пермского края обязал Сбербанк выплатить ООО «Пермь-констракшн», которое владеет БЦ Green Plaza, 1,7 млн руб. Это сумма упущенной выгоды и реального ущерба компании, входящей в ГК «РИАЛ», из-за незаключенной сделки с ритейлером «Детский мир» в 2017 году. Процесс согласования договора аренды площадей БЦ с банком как с залоговым кредитором тогда растянулся на несколько месяцев, в итоге сделка с «Детским миром» сорвалась. В банке полагали, что обременение в виде аренды снизит рыночную стоимость залоговых активов, и выдвигали дополнительные условия к договору. Суд посчитал, что кредитное учреждение злоупотребило правом. Банк намерен обжаловать решение первой инстанции.

Арбитражный суд Пермского края вынес решение по иску ООО «Пермь-констракшн» к ПАО «Сбербанк России». Общество, которое входит в ГК «РИАЛ» депутата краевого заксобрания Юрия Борисовца, обращалось в суд, чтобы взыскать с банка упущенную выгоду и реальный ущерб на общую сумму 1,7 млн руб. Свои требования компания мотивировала тем, что кредитное учреждение злоупотребило правом при согласовании договора аренды с ПАО «Детский мир» (федеральный ритейлер товаров для детей) и договора купли-продажи с ООО «Февраль».

Речь идет о помещениях в БЦ Green Plaza (Куйбышева, 95б), девелопером которого является «Пермь-констракшн». Здесь планировалось открыть пятый в Перми супермаркет сети «Детский мир». Магазин должен был занять 1,3 тыс. кв. м на втором этаже. Актив находится в залоге у Сбербанка в качестве обеспечения по кредитам, выданным на строительство бизнес-центра. По условиям ипотечного договора собственник объекта недвижимости не может без письменного согласия банка отчуждать предмет залога и передавать его в аренду. Он также обязан предварительно согласовывать договоры аренды, купли-продажи помещений и так далее.

В июне 2017 года «Пермь-констракшн» вышло на согласование сделки с ПАО «Детский мир», запросив у банка согласие на заключение договора аренды с ритейлером. В начале июля компания подписала договор с «Детским миром». В Сбербанке считают, что «Пермь-констракшн» допустило недобросовестность при заключении договора, поскольку общество распорядилось заложенным имуществом без предварительного согласия залогодержателя. Представители «Пермь-констракшн» в ходе разбирательства поясняли, что наличие согласия банка является существенным условием сделки, без него она не считается заключенной. Они также ссылались на сложившуюся практику отношений с кредитной организацией: срок выдачи согласия мог доходить до 132 дней (более четырех месяцев) с момента получения запроса, поэтому банк требовал от компании прикладывать к запросу уже подписанный договор аренды, согласованный с арендатором. Суд учел эту практику и посчитал, что недобросовестность со стороны «Пермь-констракшн» отсутствует.

Из материалов дела также следует, что процесс согласования сделки с «Детским миром» растянулся на несколько месяцев — до октября 2017 года. Предполагалось также, что помещения, которые собирается арендовать ритейлер, выкупит ООО «Февраль». В течение этого времени Сбербанк неоднократно запрашивал дополнительные сведения, указывал на то, что вопрос согласования аренды должен рассматриваться вместе с вопросом о реструктуризации задолженности иных организаций группы «РИАЛ», требовал включить в текст договора ряд условий. В числе таких условий, например, были пункты о досрочном расторжении договора по требованию банка в определенных ситуациях, запрет на досрочную оплату аренды и другие.

В сентябре того же года ООО «Пермь-констракшн» уведомило Сбербанк, что «Детский мир» не может включить в договор условия, выдвинутые кредитным учреждением. Банк, в свою очередь, обозначил новую причину для отказа в согласовании сделки: рыночная стоимость помещений, планируемых к передаче в аренду ПАО «Детский мир», составляет 135,9 млн руб., а в случае обременения помещений долгосрочным договором аренды ритейлером их рыночная стоимость составит 24,6 млн руб.; в итоге снижение рыночной и залоговой стоимости помещений ухудшит позицию банка как основного кредитора.

В октябре ООО «Пермь-констракшн» сообщило Сбербанку, что сделка с «Детским миром» сорвана из-за неприемлемых для арендатора условий банка. О невозможности включить эти условия в договор банк также уведомило ПАО «Детский мир». В решении суда отмечается, что это опровергает доводы банка, который утверждал, что ритейлер отказался от сделки из-за невыполнения условий договора аренды со стороны «Пермь-констракшн».

Суд посчитал, что при согласовании договора аренды с ПАО «Детский мир» и купли-продажи с ООО «Февраль» Сбербанк злоупотребил правом. Суд также отклонил основной довод банка о снижении рыночной стоимости активов. Права кредитной организации, по мнению суда, не могли быть нарушены снижением рыночной стоимости объектов недвижимости, поскольку «Пермь-констракшн» пришло к соглашению с ООО «Февраль» о продаже помещений при условии обременения их долгосрочным договором аренды с «Детским миром». Банк при этом ссылался на то, что продажа в действительности не предполагалась, поскольку «Февраль» и «Пермь-констракшн» являются аффилированными лицами.

Кроме того, суд отметил, что общая оценочная стоимость объектов недвижимости, переданных компанией в залог Сбербанку, на момент заключения договора аренды с «Детским миром» составляла 1,9 млрд руб., а общий размер обязательств «Пермь-констракшн» перед банком — 1,5 млрд руб. В связи с этим, даже в случае полного обнуления рыночной стоимости объектов недвижимости, которые предполагалось передать в аренду, права залогодержателя не были бы нарушены при обращении взыскания на заложенное имущество.

Отказывая в согласовании договора, банк также отмечал, что размер арендной платы по договору аренды — ниже рыночного уровня (350 руб. за 1 кв. м в месяц). Однако «Пермь-констракшн» получало коммерческие предложения от других потенциальных арендаторов, которые готовы были встать в БЦ Green Plaza при наличии такого «якоря», как «Детский мир», и уплачивать высокую арендную плату, тем самым компенсируя незначительное снижение размера арендной платы для ПАО «Детский мир». В числе потенциальных арендаторов были магазин цифровой и бытовой техники DNS, «МВидео», «Фамилия», сеть парфюмерии и косметики «Оптима».

Суд принял решение удовлетворить иск «Пермь-констракшн» и обязал взыскать со Сбербанка 1,7 млн руб. (727 тыс. руб. упущенной выгоды и 1 млн руб. реального ущерба). Собеседник в руководстве пермского отделения Сбербанка сообщил „Ъ-Прикамье“, что банк будет обжаловать решение первой инстанции.

Отметим, что в краевой арбитражный суд в апреле этого года поступил еще один иск от ООО «Пермь-констракшн» к ПАО «Сбербанк». Компания требует понудить банк выдать согласие на совершение сделки. Заявление принято к производству, его рассмотрение назначено на 5 июня. Как пояснила „Ъ-Прикамье“ финансовый директор ГК «РИАЛ» Марина Медведева, речь идет о согласовании договора купли-продажи помещений в БЦ Green Plaza ООО «Аэро-Фитнес» (Екатеринбург, сеть фитнес-клубов Drive Fitness). Площадь помещений составляет 3,1 тыс. кв. м, рыночная цена сделки — более 130 млн руб.

По словам госпожи Медведевой, ситуация похожа на ситуацию с «Детским миром». «Мы с конца января ждем ответа от банка, но до сих пор не получили ни отказа, ни согласия. Мы считаем это злоупотреблением правом»,— отметила собеседница „Ъ-Прикамье“. Она добавила, что в связи с этим у компании возник риск просрочки по кредитам, что и произошло в конце апреля. После этого, как сообщила госпожа Медведева, банк произвел безакцептное списание средств с других компаний ГК «РИАЛ», которые выступали поручителями по кредитам. Структуры группы подали заявления в арбитражный суд, чтобы оспорить эти действия банка и взыскать списанные средства.

Источник