Шаблоны против логики

Ирина Вишневская: К чести руководства Центробанка, могу сказать: какого-либо негатива ни для меня лично, ни для компании, которую я возглавляла на тот момент (Berkshire Advisory Group), ни для СРО «Деловой союз оценщиков» (ДСО) я не заметила. Я — профессионал и указываю на аргументы, которыми нельзя манипулировать. Каждый из кейсов, проанализированных в статье, имел под собой доказательство в виде текста претензии. Все материалы я передала в распоряжение редакции «Б.О», а также в АРБ.

Екатерина Кац: На что банкирам стоит обращать внимание, чтобы не доначислять потом резервы по залогам и обезопасить себя на случай проверки мегарегулятором?

Ирина Вишневская: Коллеги, проверяйте оценочные отчеты! Многие банки, особенно те, которые не входят в топ-200, принимают отчеты любых оценочных компаний, но факт наличия документа не гарантирует, что в нем содержатся корректные показатели. Крайне важно, чтобы сотрудники залоговой службы каждого банка понимали, по каким критериям ЦБ оценивает риски. Все недоработки вскрываются на этапе залоговой экспертизы, когда помимо прочего регулятор оценивает правильность оформления залогов (проводит правовой анализ). Но эту составляющую как раз оценщики обычно не рассматривают в своих отчетах. На мой взгляд, это не совсем правильно.

Екатерина Кац: Какие тенденции в действиях проверяющих из ЦБ вы прослеживаете?

Ирина Вишневская: В большинстве случаев аргументы, которые представители ЦБ указывают в своих претензиях, стали более обоснованными. Сейчас мы на дисциплинарном комитете СРО обсуждаем претензии по различным факторам, искажающим результаты оценки: описание объекта; анализ рынка; некорректные характеристики объекта или сегмент рынка, к котором он отнесен; неправильный подбор аналогов или неверное применение расчетных коэффициентов, а также варианты использования активов. Такого абсурда, как раньше, когда претензии присылали по факту округления площади в объявлении до 1000 метров, при том что в оценочном отчете она составляет 999 метров, уже нет.

Коллеги, проверяйте оценочные отчеты!

Раньше сотрудники ЦБ в качестве основной причины критики отчетов об оценке указывали на якобы допущенное оценщиком завышение стоимости. Но и сегодня при анализе претензий очевидно, что подход к оценке залогов должен быть пессимистичным. В принципе, федеральный стандарт ФСО № 9 говорит о том же: оценщики не могут «фантазировать» на тему, какой «город-сад» можно построить на месте старого одноэтажного здания, которое они оценивают. Некоторые оценщики до сих пор этим грешат, и претензии к ним — оправданные.

Количество жалоб со стороны ЦБ, по сравнению с 2016 и 2017 годами, также заметно уменьшилось. Это субъективные оценки, основанные на данных СРО, поскольку ранее ЦБ не озвучивал статистику.

В декабре руководитель службы анализа рисков Александр Дымов, выступая на V Всероссийском оценочном форуме, сообщил, что за два года в Центробанке проверено около 10 тыс. оценочных отчетов, на 1027 были написаны жалобы в оценочные СРО, и все они рассмотрены дисциплинарными комитетами. В 70% случаев были вынесены наказания, по остальным факты, указанные в претензиях, при проверке не подтвердились. СРО вынесли оценщикам 70 предупреждений, 11 предписаний, шесть предписаний со штрафом, в пяти случаях оценочная деятельность была приостановлена на три года.

По опыту рассмотрения жалоб могу сказать, что в девяти из десяти рассмотренных случаев ошибки оценщика непреднамеренные. Часто проблемы возникают из-за того, что работа выполняется в достаточно сжатые сроки. Оценщики идут навстречу заемщикам, торопятся, допускают технические ляпы, ошибки. Так что представленная Александром Дымовым статистика как раз отражает высокий профессионализм независимых оценщиков при оценке банковских залогов.

Екатерина Кац: То есть в «брак» попадает около 7% отчетов, еще в 3% случаев удается спасти коллег от наказания?

Ирина Вишневская: На мой взгляд, до половины всех рассматриваемых нами замечаний со стороны мегарегулятора не имеют под собой существенных оснований. При этом стало обычной практикой, когда ЦБ после получения решения контрольного комитета и дисциплинарного комитета СРО о том, что факты, указанные в жалобе, не подтвердились и оценщика не наказали, продолжает настаивать на его виновности. Нам присылают дополнительные доводы. Разбирательства длятся месяцами. Иногда невозможно понять, в чем смысл такой настойчивости со стороны Центробанка.

В жалобах мегарегулятор пишет, что отчет исправлять не нужно: резервы банк уже начислил. Получается, задача по-прежнему в том, чтобы наказать оценщика. В итоге растет количество оценщиков, которым вынесены дисциплинарные взыскания, и рано или поздно при таком подходе в стране не останется ни одного профессионала без «черных меток». В группе риска — именно оценочные компании, активно работающие с банковским сектором. При этом некоторые крупные банки аккредитуют только компании, у сотрудников которых нет ни одного дисциплинарного взыскания. Таким образом, зачистка рынка продолжается. Странно, что именно на это выделяются колоссальные ресурсы государства.

Екатерина Кац: Возможно, в этом и кроется причина: многочисленные проверяющие должны отрабатывать свои зарплаты и бонусы… Каковы шансы, что Центробанк презентует рынку четкий перечень требований к оценочным отчетам?

Ирина Вишневская: Это из разряда фантастики. На заседаниях дисциплинарных комитетов оценочных СРО теперь присутствует представитель жалобщика — то есть ЦБ. Каждая из сторон выдвигает свои аргументы, и дисциплинарный комитет СРО сразу выносит решение — удовлетворить жалобу или нет. Полномочия сотрудника Центробанка на таких заседаниях сводятся к тому, чтобы доказывать свою позицию. Показывать расчеты, лежащие в основе претензии, представители регулятора не уполномочены. Александр Дымов на съезде выразился предельно ясно: «Это наши внутренние документы». Центральный банк в данном случае осуществляет исключительно контрольно-надзорные функции.

Вся надежда на профессиональные сообщества, в том числе на банковские ассоциации. Я уверена: 16 оценочных СРО способны дать аналитический материал, который станет основой рекомендаций для банков.

Екатерина Кац: То есть годы идут, а диалог между ЦБ, оценочным сообществом и банками находится в зачаточном состоянии. Скорее это монолог ЦБ в режиме псевдодиалога… А оценщиков продолжают выбивать с рынка.

Ирина Вишневская, «ИРВИКОН». Фото: «ИРВИКОН»

Ирина Вишневская: В первую очередь практикующих оценщиков становится меньше по объективным причинам — далеко не все сдали квалификационные экзамены, введенные Минэкономразития в прошлом году. На начало 2017 года нас было 27 тыс., сейчас — около 6 тыс.

Сообщество стало намного профессиональнее: требования ужесточаются, приняты основные базовые федеральные стандарты. Совершенствуются методики, появляются новые справочники, становится больше возможностей обосновать свое экспертное мнение. Парадокс, но сложнее стало доказывать очевидное, если речь идет о сфере деятельности, где оценщик опирается исключительно на мнения уникальных экспертов отрасли.

В замечаниях ЦБ прослеживается тенденция шаблонизации мышления и стандартизации отчетов. Результат работы оценщика в виде логического экспертного обоснования тех или иных допущений и принципов расчетов не востребован ни банковским сообществом, ни мегарегулятором. Например, если мы применяем коэффициент из справочника Лейфера (Сводный справочник судебного эксперта и оценщика 2010–2014 / Под ред. Л.А. Лейфера. — Н. Новгород, Информ-Оценка, 2016. — Ред.), надо обязательно брать среднее значение, а если вдруг вводим коэффициент из другого справочника, это уже вызывает подозрение.

Екатерина Кац: Заемщика такое усреднение явно не радует — предмет его залога может быть недооценен. А хорошо ли это для банковского сообщества?

Ирина Вишневская: Если банк согласился принять в залог нетривиальный или нетипичный объект, обязательно будут претензии со стороны ЦБ. Такие задачи не укладываются в шаб­лоны справочников Лейфера и Яскевича (Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга (СРД № 20) / Под ред. Е.Е. Яскевича. — М.: Научно-практический центр профессиональной оценки, 2017. — Ред.). Мы видим множество вопросов: «Почему оценщик взял обзор рынка именно с этого сайта, а не с того?». А уж если специалист опирается на собственную аналитику… Хотя закон это позволяет, приходится оправдываться. Причем в итоге оказывается, что на цифры это никак не повлияло.

Екатерина Кац: В чем тогда смысл жалобы?

Ирина Вишневская: Я объясняю такой формализм тем, что на оценщиков до сих пор смотрят, как на мошенников. Приложенная к отчету об оценке экспертиза СРО тоже не дает гарантии, что отчет подтвержден экспертизой более высокого уровня. Мы неоднократно рассматривали претензии со стороны ЦБ на положительные экспертные заключения СРО по оценочным отчетам.

Если банк согласился принять в залог нетривиальный или нетипичный объект, обязательно будут претензии со стороны ЦБ

Представители ЦБ публично признают, что к крупным банкам, которые самостоятельно оценивают наиболее значимые объекты, у них претензий не так много. Возможно, причина в том, что меньше формальных требований к внутренним оценкам банков. Это вопрос доверия. Но мы-то знаем, что даже у банков из топ-30 количество залоговиков редко превышает десять человек, а объемы работы колоссальные. Насколько достоверны их расчеты?

Екатерина Кац: Вам встречались случаи, когда банки подставляют оценщиков?

Ирина Вишневская: Иногда невозможно понять, что происходит. Рассмотрим кейс. Госбанк (в регионе) заказывает оценку жилого дома для целей залога, но не соглашается с выводами оценщика и просит снизить стоимость. Оценщик соглашается, присылает новый вариант отчета. После этого СРО получает жалобу банка-заказчика на оценщика, который представил два варианта отчета с разными цифрами. Квалифицированный специалист вылетает с рынка. Я не исключаю, что его подставили в интересах конкурентов: в регионах мало заказов.

Очень часто оценщики становятся жертвами каких-то корпоративных или даже полукриминальных разбирательств. Пример: к нам в СРО приходит жалоба от ЦБ на отчет независимого оценщика. Сам он утверждает, что отчет никогда не сдавал, лишь провел экспресс-оценку имущества. И вдруг отчет всплывает в ЦБ. Каким образом он там оказался? Полагаю, что недобросовестный клиент сэкономил, а залоговиков банка это устроило.

И это не единичный случай, когда проект отчета каким-то чудом попадал в ЦБ, становясь причиной жалобы. При этом в Центробанке очень удивляются, когда СРО соглашается с доводами оценщика, основанными на положениях закона и статистике саморегулируемой организации, где фиксируется информация обо всех сданных отчетах. Регулятор убежден, что СРО покрывает оценщика.

Екатерина Кац: А такие аргументы, как акт приема-передачи документов, наличие деловой переписки, номера входящих документов в банке, в ЦБ в расчет не принимают?

Ирина Вишневская: Эти правила работают в Москве. В регионах все строится на доверии.

Источник