Налог на комфорт: почему апартаменты нельзя считать жильем

Самостоятельное развитие

Апартаменты сегодня уже сложно назвать «вынужденной» мерой девелопера, у которого простаивает участок земли под «нежилье», или «дешевой» альтернативой обычной квартире для покупателя. За последние несколько лет апартаменты во всем стали самостоятельным форматом, который отличается от квартир по целому ряду характеристик и обладает собственными преимуществами, отнюдь не только ценовыми.

По данным аналитиков Blackwood, совокупный объем предложения на рынке апартаментов в прошлом году составил около 702 300 кв. м (более 10 500 лотов), показав рост на 13,3% по сравнению с 2016 годом. На сегодняшний день апартаменты имеют долю около 30% в структуре общего объема предложения на рынке московской недвижимости.

Что же покупатель? Часто сегодня он уже не видит существенной разницы между апартаментами и квартирами. Или, напротив, осознанно выбирает для себя формат апартаментов.

Плюс на минус

Недостаток апартаментов, который предлагает устранить Минстрой в первую очередь, — это отсутствие возможности для постоянной регистрации. Однако для существенной части покупателей апартаменты — не первое и не единственное жилье, и вопрос постоянной регистрации для них не стоит настолько остро. Значительную долю в структуре предложения апартаментов по-прежнему составляет бизнес–класс, на который приходится 40% всего объема предложения.

Комфорт-класс и элитный сегмент занимают в продажах доли 32% и 26% соответственно. На эконом-класс приходится лишь 2% всего объема предложения апартаментов. Отсюда несложно вывести портрет покупателя: люди, ценящие в недвижимости прежде всего локацию и качество, а также способные просчитать инвестиционную привлекательность проекта, вложив деньги с выгодой для себя. Так что решение вопроса с пропиской, это позитивно, но есть и ряд других нюансов владения апартаментами, которые в законе пока никак отражены.

Имущественный налог на апартаменты составляет от 0,5% до 1,5% в зависимости от типа апартаментов, на квартиру — от 0,1% до 0,3%. Однако налоги рассчитываются, исходя из кадастровой стоимости недвижимости, которая у апартаментов значительно ниже. В случае, если недвижимость стоит свыше 300 млн рублей, ставка будет равняться 2% — это уже единое правило сегодня как для квартир, так и для апартаментов.

Еще к вопросу налогов: налоговый вычет применим только к квартирам — в размере 20 кв. м на каждого собственника, на апартаменты вычет не распространяется. Но для не единственной и не первой недвижимости, которой чаще всего и являются апартаменты, вопрос получения налогового вычета не актуален в принципе. 

Относительно нейтральный аспект сравнения квартир и апартаментов — затраты на эксплуатацию помещений. Расходы в данном случае будут зависеть только от особенностей дома: так, платежи за эксплуатацию в новом комплексе апартаментов будут даже ниже, чем в историческом доме с высоким уровнем износа.

К минусам апартаментов апологеты законопроекта иногда также причисляют отсутствие полного пакета инфраструктуры, которую девелопер обязан строить в составе жилых комплексов. Но если рассмотреть сегмент внимательнее, то мы увидим, что современные апартаменты не уступают жилым домам в благоустройстве территории, транспортной доступности и торговой инфраструктуре. Более того, торговая и бытовая инфраструктура — это вовсе не нагрузка для девелопера, а вполне себе источник дохода. Если дом расположен удачно, то ретейл на первом этаже продается существенно дороже апартаментов. Например, в клубном доме Vivaldi на Новочеремушкинской улице в Москве разница в цене апартаментов и торгового помещения может доходить до 350 000 рублей за «квадрат».

Социальная инфраструктура, то есть поликлиники, школы, детские сады, — действительно важный вопрос для покупателя, поэтому девелоперы стараются выбирать такие локации и строить такой объем, чтобы аккуратно встроиться в существующую инфраструктуру. Возможно, стоит подумать не об «обязательном пакете», а подойти к вопросу немного гибче и оценивать, насколько каждый точечный проект увеличивает нагрузку на районную инфраструктуру. Обязательная «социалка», иногда избыточно нагружающая стандартные ЖК, в случае появления подобных обязательств в сегменте апартаментов отразится в виде более высокой цены. Наценка к себестоимости строительства для девелоперов в зависимости от объема инфраструктуры может составлять от 15% до 30% — и в конечном итоге окажется на плечах покупателя.

Цена вопроса

Перейдем теперь к оценке основных плюсов апартаментов. К сожалению, они могут несколько потерять в весе, если между апартаментами и квартирами поставят знак равенства.

Цена апартаментов — это несомненно их плюс при прочих равных. В среднем апартаменты дешевле сопоставимых квартир на 15-20%, иногда разница достигает 30% в зависимости от сегмента и локации. Предположим, что покупатель рассматривает недвижимость бизнес-класса недалеко от ТТК, площадью около 35 кв. м. Квартира, удовлетворяющая этим требованиям, в среднем будет стоить 8 млн рублей, апартаменты — 6,8 млн рублей (данные IRN.ru).

Квартиры и апартаменты многие используют как источник пассивного дохода, сдавая их в аренду. За счет того, что размер арендного платежа не зависит от типа недвижимости, а стоимость покупки апартаментов ниже, рентная доходность апартаментов оказывается выше. В среднем доходность от сдачи квартиры в долгосрочную аренду составляет 4-5% годовых, апартаментов — 6-7%. В случае, если договор аренды оформляется официально, налогообложение уже не будет иметь различий и без специального закона.

Как уже было обозначено, издержки девелоперов, строящих квартиры по 214-ФЗ, выше за счет дополнительной инфраструктурной нагрузки и проектного финансирования, и цена может вырасти. В случае с апартаментами бизнес-класса и элитного сегмента интерес к ним сохранится, так как определяющими для покупателей факторами здесь чаще всего выступают местоположение, концепция, архитектура и имидж проекта. Но к потере приятной разницы в цене покупатель все же не готов.

Бизнес-класс в кредит

Небольшой «дисконт» к цене апартаментов делает более выгодной ипотеку, что иногда важно для инвестиционных покупок, когда будущий владелец не хочет вкладывать все собственные свободные средства и часть суммы панирует взять в кредит.

Предположим, покупатель ищет недвижимость недалеко от ТТК, не далее двух-трех станций от Кольцевой линии, в пределах 15 минут пешей доступности метро. Он рассматривает жилые комплексы бизнес-класса со сдачей в 2018 году и выбирает однокомнатную квартиру или апартаменты площадью около 40 кв. м. В среднем такая квартира будет стоить 9,1 млн рублей, а апартаменты — 7,8 млн рублей.

Допустим, у него есть 3 млн рублей в качестве первоначального взноса, остальную сумму он планирует взять в ипотеку под 9,5% годовых на 15 лет. При этом желательно, чтобы доход покупателя составлял не менее 150 000 рублей, если он покупает апартаменты, и 180 000 рублей — если квартиру: рекомендуется, чтобы ежемесячный платеж по ипотеке составлял не более 40% от заработка.

Таким образом, при первоначальной разнице в цене между квартирой и апартаментами в 1,3 млн рублей итоговая разница при использовании ипотеки составляет примерно 2,5 млн рублей.

Сэкономленные деньги покупатель может либо направить на досрочное погашение кредита (так он погасит его за 10 с половиной лет и сэкономит еще около 1,6 млн рублей), либо положить эту сумму в банк под проценты.

Свобода планирования

В некоторых случаях при уравнивании апартаментов и жилья также может исчезнуть «очарование» формата. Как правило, у владельцев апартаментов сегодня больше возможностей для выбора с точки зрения организации и обустройства внутреннего пространства: например, «мокрые точки» можно размещать в любом месте, что дает жителям вариативность в выборе собственного дизайна жилья. В лофт-проектах нередко проектируют второй свет, разрешено даже устройство дровяных каминов.

Все нестандартные решения, такие как террасы с зимними садами, двухуровневые апартаменты, выходы на эксплуатируемую кровлю — это уникальное торговое предложение именно сегмента апартаментов. Ввиду очевидной экономии девелоперов такие традиционно «элитные» решения уже выходят в проекты апартаментов комфорт-класса и дают покупателям возможность получения лучшего качества за меньшие деньги, а значит, позволяют рынку расти. При уравнивании апартаментов и квартир все это может просто исчезнуть с рынка, особенно если к сегменту будут применяться те же СНиПы, что и к классическому жилью.

Учитывая все эти аспекты, важно не упустить возможность сделать правильный вывод: апартаменты уже давно стали отдельным, самостоятельным сегментом, со своими особенностями. Их полное приравнивание к жилью может привести к утрате важных черт новых проектов, а также не проливает свет на то, что будет с уже построенными и проданными комплексами апартаментов. На мой взгляд, закон должен бережно отнестись к рынку апартаментов и дать таким проектам четкое определение, закрепив для покупателей определенные преимущества формата. Рынок, особенно в кризисной ситуации, просто обязан сохранять разнообразие — это залог успеха игроков и свобода выбора для главного участника процесса — покупателя.