Кадастр наступает на русские грабли — земельный налог в России

В России кадастровая оценка земли и ее рыночная стоимость живут двумя отдельными жизнями. Но такое раздельное существование ставит крест на экономическомразвитии.

Любая успешно развивающаяся экономика базируется на развитом рынке земли. Он, в свою очередь, зависит от правильности ее кадастровой оценки. Но именно она вызывает сегодня в стране огромные нарекания. Если не удастся навести порядок в этом вопросе, то о серьезном экономическом росте, об увеличении инвестиций можно надолго забыть.

За гранью разумного

Оценка земли касается большинства граждан, причем как частных лиц, так и представителей бизнеса. Председатель Комитета ГД по экономической политике Сергей Жигарев считает, что в стране сложилось нездоровое положение, так как зачастую кадастровая оценка земли в несколько раз выше ее рыночной стоимости. В отдельных случаях завышение может быть десятикратное! Кадастровое же завышение стоимости напрямую ведет к увеличению налоговых выплат. В такой ситуации найти инвестора, желающего вложиться в регионы, практически невозможно. А это означает, что в российской экономике наступит время застоя.

Сегодня никто не в состоянии прогнозировать ситуацию, правила игры меняются постоянно. Ставки земельного налога корректируются чуть ли не ежегодно.

К этой плачевной картине стоит также добавить и неразбериху с самим земельным налогом. Каждый регион играет по своим правилам, то есть за один и тот же участок в разных регионах насчитывается разный налог. Правила начисления налога могут сильно отличаться даже в соседних областях. На практике случаются и совсем абсурдные вещи: одно и то же поле, но разделенное административной границей, может по кадастровой стоимости отличаться в разы.

Где строить АЗС

В стране кризис, стоимость недвижимости падает, следовательно, и кадастровая ее оценка тоже должна уменьшаться. Но это нормальная логика, у нас же кадастровая оценка земельных участков за редким случаем только возрастает, замечает президент ассоциации «СРО оценщиков “Экспертный совет”» Алексей Каминский.

В принципе, кадастровая земельная оценка и рыночная стоимость участка могут не совпадать, это нормально, но эти две величины все же должны быть реалистичными и близкими друг другу. И это возможно даже у нас. Примером может служить Санкт-Петербург, где кадастровая оценка максимально приближена к рыночной цене. Алексей Каминский вообще называет этот город эталоном в вопросе решения данной проблемы.

Обратным примером может служить Татарстан, где разница между кадастровой и рыночной стоимостями земельных участков под зданиями производственного назначения превышает питерские показатели на 60 % и больше. Естественно, большие показатели имеет именно кадастровая стоимость. И местные власти уверены в правильности сложившейся ситуации, поскольку речь идет о ключевых налогоплательщиках республики, которые наполняют республиканский бюджет. То есть ситуация не случайная, а осознанная, с целью именно получения более высоких налоговых выплат.

Другой пример: трасса Челябинск — Екатеринбург. Земли, которые выделяются под строительство АЭС в Челябинской области, оцениваются в 3–4 раза дороже, чем в Свердловской области. Легко понять, где выгодно строить автозаправки.

Схожая ситуация в Башкирии: в Уфе кадастровая стоимость земли под офисными и торговыми центрами более чем в 2 раза выше, чем в Самаре.

В Москве стоимость земли рассчитывают с НДС, а в Московской области — без НДС. Регионы не просто соседние, а по сути дела они переплетены между собой. А методологии расчета разные, а значит, и цены на участки — тоже.

Есть разные пути

Как говорит депутат Владимир Афонский, такая ситуация лишает бизнес уверенности в завтрашнем дне. В конечном итоге, завышая земельные сборы, власть сама же и понесет убытки, так как падает инвестиционная и предпринимательская активность. Существующий бизнес еле выживает под всеми свалившимися на него налогами, а новый в такой ситуации вообще не появляется. И хоть многим на своих местах это и не видно, но в конечном итоге местные бюджеты получают меньше, чем могли бы в условиях благоприятного бизнес-климата.

А ведь есть и примеры другого пути, доказавшего свою эффективность. Так, в Московской области пошли поперек тренда и снизили земельный налог. В результате собираемость его выросла на 80 %. В Москве же, где налог вырос, собираемость упала до 46 %, остальные предпочли нарушить закон, но не платить драконовские поборы.

Система требует обновления

Ситуацию надо срочно исправлять. Но проблема эта системная. По мнению Ирины Радченко, председателя Международного клуба «ИНТЕГРАЦИЯ», существуют три больных точки, без изменения которых трудно добиться положительного сдвига. У нас недостаточно эффективно действует институт оспаривания кадастровых оценок. Между тем международный опыт свидетельствует, что он является важным элементом всего этого механизма.

Но у нас свои представления о должном. Одним депутатом подготовлен законопроект, отменяющий институт оспаривания кадастровых оценок. По мнению автора документа, его существование вредит местным бюджетам, так как снижает их доходы.

Если эту идею воплотить в жизнь, то и граждане, и бизнес окажутся полностью беззащитными перед кадастровым произволом властей. Уже сегодня комиссии по оспариванию получили десятки тысяч обращений, в которых жалуются на неправомерность кадастровой стоимости земли. Судебная статистика свидетельствует: в среднем в судах кадастровая оценка земли снижается на 50–60 %. Это огромная цифра. Что же будет, когда ликвидируют этот институт?

Вторая проблема — низкое качество исходной информации. Зачастую наши земельные участки не имеют самых элементарных сведений, например, границ земельных наделов.

В-третьих, наша налоговая система негибкая и несправедливая. Бывает, что жители того или иного поселка за свой счет проводят дорогу и газоснабжение. Казалось бы, инициатива хорошая, улучшающая качество жизни, но, как известно, у нас инициатива наказуема, так как дорога и газоснабжение повышают стоимости земли, а следовательно, и налог за нее. Необходимо продумать систему налоговых вычетов и льгот.

Анархия и произвол

Как же так вышло? Дело в том, что когда существующее законодательство принималось, то почему-то все надеялись, что руководители регионов сами друг с другом договорятся о схожем подходе по вопросу земельного налогообложения. Но эти надежды не оправдались, каждый субъект, наоборот, стал проводить собственную политику в данном вопросе. В результате в вопросе земельного налогообложения царит полный произвол и волюнтаризм.

Создавшееся положение вызывает такую тревогу, что депутаты дружно заговорили о необходимости изменения законодательства. Раз не удался эксперимент с децентрализацией определения кадастровой стоимости, значит, нужно менять сам подход и создавать на федеральном уровне единые для всей страны стандарты и методики, полагает первый заместитель председателя Комитета ГД по бюджету и налогам Сергей Катасонов.

С этой целью в ГД создана рабочая группа. Но результата от ее работы, судя по всему, ждать придется долго. Сейчас она на стадии проработки основополагающих вопросов, выявления самих принципов, на которых будет построено обновленное законодательство. А пока неразбериха продолжится, а значит, и экономический рост нам не светит.

Источник: normacs.info