Роль СРО в процедуре оспаривания кадастровой стоимости

Тезисы доклада Екатерины Каюровой, представителя НП СРО СВОД по Москве и Московской области, на бизнес-завтраке «Кадастровая стоимость – радость или беда? Чего ожидать от процедуры оспаривания в 2017 году».

Оспаривание кадастровой стоимости уже долгое время остается актуальной темой для всех собственников земельных участков и недвижимого имущества. СРО включается в процесс оспаривания на этапе экспертизы отчета об оценке. Заказчиками экспертизы могут выступать как правообладатели, желающие снизить налоговое бремя или арендные платежи, так и сами исполнители – оценочные компании и оценщики.

Интерес к экспертизе исходит от самих заказчиков, что обусловлено двумя основными факторами:

1. проверяется работа оценщика;
2. экспертиза является своего рода страховкой на случай, если процесс перейдет в суд.

Наличие положительной экспертизы при рассмотрении споров в комиссиях со «02» июня 2016 года носит добровольный характер, но в судах пока остается обязательной.  Поэтому проще закрыть вопрос проверки отчета на первоначальном этапе, чем в дальнейшем вернуться к нему и понести дополнительные временные и финансовые затраты.

СРО, являясь важным звеном процесса по оспариванию, сталкивается с рядом проблем во взаимодействии всех участников СРО.

Оценщик-Заказчик

От согласованных действий Оценщика и Заказчика на начальном этапе зависит весь успех мероприятия по оспариванию. Начальный этап - это прием и обработка информации от заказчика, осмотр объекта.

Реальный пример: Заказчик передал Оценщику правоустанавливающий документ на объект, по которому основной вид разрешенного использования земельного участка – гостиница, а по факту осмотра объект оказался многофункциональным центром со стоматологией, автосервисом, спортивным залом и даже клиникой.  Конечно, несоответствие назначения объекта его реальному использованию отрицательно сказывается на решении комиссии.

Следующая проблема больше свойственна оценщикам из регионов, где информационный рынок менее развит и доступен по сравнению с Москвой. В этих условиях оценщик в отчете может подтверждать объем застройки  не реальными документами, а  фразой «со слов заказчика». Конечно, заказчик прекрасно знает параметры постройки. Но данная информация является недостоверной: как можно будет подтвердить его слова в дальнейшем?

Роль СРО: примеры из практики НП СРО «СВОД»

Эксперты СРО тратят много времени и сил на проверку отчетов, выявление неточностей, повторные проверки. Но мы понимаем, что это «лицо» нашего СРО, и мы готовы вместе с оценщиком добиться качественного отчета.

Один из показательных примеров - отчет об оценке по правоустанавливающим документам  был рассчитан как производственный объект. Но эксперты СРО выяснили, что на рынке данный объект сдается и под офисы. Расчеты оценщика были выполнены исходя из того, что вплоть до 4 этажа стоят станки (в отсутствии лифтов на объекте). По факту – 1 й этаж склад и производство, все остальное офисные помещения.  

Другой случай - проверка отчетов по оспариванию кадастровой стоимости одного из крупнейших предприятий – телекоммуникационной компании. Объекты по оспариванию находятся по всей России. Оценщик по каким-то причинам довольствовался ограниченным (предоставленным компанией) перечнем документов. Учитывая масштаб и бюрократизм организации, Оценщик работал где-то с недостоверной, местами не актуальной информацией, не требуя при этом от Заказчика предоставить нужные и кратные времени документы. В итоге часть участков которые он уже оценил, были размежеваны, часть имели другое разрешенное использование. Информация в отчете содержала также устаревшие справки о кадастровой стоимости, которые в итоге отразили неправильную дату оценки.

Когда отчеты поступили на проверку в НП СРО «СВОД», экспертами было потрачено много времени для сопоставления информации в отчете с реальной жизненной ситуацией.  Мы настаивали на дополнительном сборе и предоставлении документов от Заказчика. Заказчик и Оценщик в свою очередь были крайне недовольны длительным сроком прохождения экспертизы. В таких случаях мы выстраиваем диалог напрямую с Заказчиками, чтобы компании понимали: в дальнейшем могут быть потрачены их дополнительные ресурсы, например, на переделку отчета и новую экспертизу СРО.

Поэтому и Заказчикам, и Оценщикам важно максимально качественно получать и передавать информацию, необходимую для подготовки отчета. Необходимо более тесное взаимодействие всех участников процесса, в том числе с экспертами СРО. Итогом этой связки будет работа, которая не вызовет вопросов и сэкономит силы и финансы Заказчика.