Квартиры с видом на ЕГЭ

Близость к школе с высокими результатами единого госэкзамена (ЕГЭ) увеличивает стоимость жилья в Москве примерно на 3%, показывает исследование Высшей школы экономики. Эффект, описанный для развитых рынков, экономистом Дмитрием Чугуновым показан для северо-запада Москвы — это первая такая работа в России. С 2016 года Рособрнадзор закрыл данные по ЕГЭ — что, впрочем, не уменьшит интереса покупателей недвижимости к репутации школы.

Стоимость квартир в домах, которые по территориальному признаку относятся к школам с высокими результатами ЕГЭ, почти на 3% выше аналогичных, но "приписанных" к обычным учебным заведениям. Такие данные были представлены в исследовании Высшей школы экономики "Влияние результатов школьного образования на формирование цен на рынке жилой недвижимости в мегаполисе" — это кандидатская диссертация экономиста Дмитрия Чугунова из ВШЭ, защищенная в октябре 2016 года. Данные о жилье содержат предложения как первичного, так и вторичного рынков жилья (906 квартир, включая 242 за 2011 год, 322 за 2013 год, 342 за 2014 год). Качество образования измерялось с помощью индекса, построенного на тестовых баллах ЕГЭ по математике и русскому языку.

По данным исследования, при росте среднего по школе балла ЕГЭ на семь (одно стандартное отклонение) стоимость жилой недвижимости в Москве может повышаться на 2,9% (376 тыс. руб. в ценах 2014 года). С учетом общего числа сделок на рынке недвижимости увеличение показателя ЕГЭ в тестовых баллах может приводить к приросту стоимости жилищного фонда города на 33 млрд руб. ежегодно. Для покупателей жилья в РФ "школьная" значимость подтверждается анализом объявлений о продаже недвижимости: из всех объектов инфраструктуры (поликлиники, детские сады, спортивные, торговые центры, банки и прочее) в объявлениях чаще всего — в 92,7% случаев — упоминается именно близость школ.

С большой вероятностью в крупных городах РФ позже будет обнаружен и описан схожий эффект, и можно предположить, что для ряда из них он будет сильнее — хорошая школа как старт путешествия в "социальном лифте" с 2000-х в регионах ценилась едва ли не выше, чем в Москве.

Интересен и метод, примененный для очистки данных от влияния расположения жилья в исследованных районах СЗАО Москвы. Автор работы описывает вокруг школ окружности радиусом 600 метров и исследует только цены на квартиры в сопоставимых по этажности, материалу и т. д. домах, попадающих в пересечения таких окружностей — то есть находящихся в пределах десятков или сотен метров друг от друга и равноудаленных от двух школ с разными результатами ЕГЭ, но "приписанных" только к одному из этих учреждений.

Схожий вклад в стоимость квартир качество образования оказывает и в других странах — эти работы появились в США на волне исследований социальной сегрегации чернокожих в 50-х годах XX века и при изучении феномена пригородов, а в 1960-х развиты в так называемую теорию гедонистических цен на основе работ Чарльза Тибу. В Великобритании показатель в сопоставимых с исследованием величинах составляет 4%, в США — 5%, в Австралии — 3,5%, во Франции — 1,4-2,4%, в КНР — 2-5,4%.

Зависимость от числа баллов ЕГЭ также демонстрируют и доходы будущих работников, что оправдывает большие вложения в жилье рядом с качественными школами. Каждый дополнительный балл, полученный по результатам ЕГЭ в школе, в будущем увеличивает доход молодого сотрудника на 1,9% в случае заочного и на 2% в случае очного обучения. Таким образом, выпускники, обучавшиеся в вузе, средний балл приема ЕГЭ в котором на 10 пунктов выше, в итоге получают на 19-20% более высокую зарплату. В целом положительный эффект от обучения в качественном вузе ощутимее для выпускников очной формы обучения, которые зарабатывают на 20-22% больше выпускников заочной формы (подробнее см. "Ъ" от 30 ноября 2015 года).

С 2016 года Рособрнадзор запретил школам публиковать подробные данные о результатах ЕГЭ своих учеников (подробнее см. "Ъ" от 15 февраля 2016 года), так что, по-видимому, данные о баллах основных школьных экзаменов в 2017 году потенциальным покупателям недвижимости придется доставать неофициальными путями. Кроме того, как показывает рассмотренное в 2014 году Верховным судом дело Арины Полуяхтовой, территориальный принцип прикрепления учеников также может давать сбои. Так, за гимназией, известной качественным образованием, может быть закреплено только два близлежащих дома, а число потенциальных поступающих из них оказывается непропорционально высоким (подробнее см. "Ъ" от 17 сентября 2015 года).

Практически официальной позицией российских властей, которая положена в основу запрета публикаций данных ЕГЭ, является недопущение социальной сегрегации городских территорий, тактика "перемешивания" проживающих разных социальных групп, по возможности препятствия "геттоизации" районов. Как показывает исследование, семейные интересы российских домохозяйств, как и во всем мире, сильнее, чем все возможности социальной инженерии. Поиск хороших школ, готовность платить за проживание ближе к ним и в итоге выделение более социально однородных городских кварталов — уже реальность городов-миллионников.

Анастасия Мануйлова, Олег Сапожков, Дмитрий Бутрин

Источник: "Комерсантъ"