Оценка стоит выделки

Рейтинг отечественных оценочных компаний, предлагаемый журналом "Деньги" (составляется ежегодно, нынешний, по итогам 2015 года,— одиннадцатый по счету), впервые за последние несколько лет указывает, что профильный рынок резко прибавил в оборотах — 12%; это в десять раз превышает результат предыдущего года. Ростом отметилась большая часть направлений оценки.

Конъюнктурный спрос

Очередной рейтинг крупнейших оценочных компаний России, составленный рейтинговым агентством RAEX ("Эксперт РА") специально для журнала "Деньги", демонстрирует ощутимый рост отрасли. Суммарные доходы участников рейтинга достигли по итогам 2015 года 11 млрд руб., а суммарный прирост доходов за тот же период составил рекордные для кризисного времени 12%. Причем положительную динамику показала большая часть направлений оценки. Феноменальный результат. Стоит сказать, что аналогичные цифры по итогам 2014 и 2013 годов — 1% и 2% соответственно.

Нынешний скачок доходов имеет несколько причин. Во-первых, отчасти он обусловлен повышением стоимости оценочных работ. Косвенно рост цен подтверждается снижением в 2015 году суммарного количества отчетов об оценке, по сопоставимым данным — на 19,5%, до 153 431, при отмеченном выше общем росте доходов. Конечно, повышение цен не решает проблемы конкуренции и влияния на рынок кризиса (30% участников рейтинга завершили год с просевшими доходами), однако тенденция роста стоимости услуг оценки присутствует, похоже, он не эпизодический. Повышению стоимости работ способствовали обязательная экспертиза отчетов, рост качественной составляющей оценочных работ (в компаниях растет численность оценщиков с едиными квалификационными аттестатами — за год она почти удвоилась), а также инфляция, позволяющая хоть как-то корректировать ценники.

Во-вторых, спрос на оценку вызван нынешней экономической конъюнктурой. В связи с экономической нестабильностью участники рейтинга отмечают востребованность услуг по переоценке стоимости залогов и оценке проблемных активов со стороны банков, оценке активов в связи с ростом количества манипуляций с собственностью (продажа бизнеса, его реструктуризация, банкротства и т. д.). Все это подтверждают данные о выручке в целевой структуре оценки: почти половина суммарного дохода (5 млрд руб., или 48%) приходится на оценку в целях функционирования бизнеса (залоги и кредитование, страхование, аренда); еще 2,16 млрд (21%) принес сектор оценки в целях купли и продажи бизнеса и активов.

По словам Виолетты Стояновой, гендиректора компании "Сэнтрал Груп", в прошлом году выросло количество банков, попавших под санацию. И их клиенты с кредитными обязательствами, спасая бизнес, стали перекредитовываться в других банках с целью вывода активов из-под залогов — при этом требовалась переоценка таких активов.

"Отдельная волна спроса на оценку была вызвана поиском инвесторами финансовых инструментов вложения и развития. Многие стали уходить в стабильные активы — ПИФы и ипотечные сертификаты участия (ИСУ), что привело к росту числа вновь созданных инвестиционных кубышек. В результате у оценщиков появились новые заказчики — ПИФы под управлением крупных российских финансово-промышленных групп",— отмечает Виолетта Стоянова.

Долевой принцип

Другим весьма значимым драйвером роста отрасли в прошлом году стал спрос на оспаривание результатов кадастровой оценки в связи с изменением порядка налогообложения недвижимости (привязка налогообложения к кадастровой стоимости осуществляется с 2012 года). В последнее время важным фактором здесь стало падение рыночной цены практически во всех секторах недвижимости, а кадастровая оценка, как декларируется, ориентируется именно на нее.

По данным участников рейтинга, их суммарные доходы по этому направлению работ составили в 2015 году 912 млн руб., увеличившись за год более чем вдвое (на 109%), а количество их проектов по оспариванию государственной кадастровой оценки (ГКО) составило почти 4 тыс. против 3 тыс. в 2014-м.

По словам первого заместителя гендиректора компании "Центр независимой экспертизы собственности" (ЦНЭС) Кирилла Кулакова, в 2015 году оспаривание результатов ГКО земельных участков и объектов капитального строительства было наиболее востребованной услугой, что "обусловлено ростом налогового бремени у собственников объектов торгового и офисного назначения в связи с изменением налогооблагаемой базы на кадастровую стоимость, в рамках массовой оценки подчас многократно завышенную относительно реальной рыночной стоимости". Актуальность этого направления сохранится особенно для тех регионов, где в прошлом году была завершена ГКО (например, по объектам капитального строительства в Московской области).

 

Если говорить о сегменте оценки недвижимости в целом, на него по-прежнему приходится основная доля суммарных доходов участников рейтинга — 37%, или 4,2 млрд руб.; прирост выручки по итогам 2015 года составил здесь 16%. Помимо оспаривания кадастровой оценки рост в этом секторе обеспечивается оценкой рыночной стоимости недвижимости для целей залога и при сделках с собственностью: суммарная выручка от оценки недвижимости в целях функционирования бизнеса составила в 2015 году 1,88 млрд руб., а в целях купли-продажи бизнеса и активов — 815 млн руб.

 

Впрочем, на темпы роста и объем работ по оценке недвижимости может повлиять новый закон о государственной кадастровой оценке. "Нынешним летом был принят закон о ГКО, согласно которому определять кадастровую стоимость объектов недвижимости для целей налогообложения будут не независимые оценщики, а государство посредством соответствующих государственных бюджетных учреждений. Единственное, что удалось на данном этапе отстоять профессиональному сообществу,— сохранить процедуру оспаривания результатов ГКО как в досудебном порядке, так и в судах. До 2020 года определен переходный период, в течение которого ГКО можно проводить как по старым правилам (прежде всего по контрактам, заключенным до вступления в силу закона о ГКО), то есть с привлечением независимого оценщика, так и по новым — силами государственного бюджетного учреждения. Решение о дате перехода на новый порядок ГКО принимает сам субъект РФ",— поясняет Кирилл Кулаков.

Второе по объему заработка направление — оценка бизнеса и ценных бумаг. Здесь участники рейтинга заработали в 2015 году 3,35 млрд руб. (прирост к 2014 году — 11%). Наибольший доход принесла оценка в целях функционирования бизнеса (кредитование, страхование и аренда) — 1,22 млрд руб., и при его купле-продаже — 862,7 млн руб. Еще 726,3 млн руб. составили доходы от оценки бизнеса и ценных бумаг в целях реструктуризации бизнеса, 135 млн руб.— при банкротстве и ликвидации бизнеса, 121,8 млн — при приватизации.

Положительную динамику в этом сегменте лидеры рынка связывают с обязательной оценкой разных государственных объектов и акций в целях приватизации, аренды, изъятия, дополнительных эмиссий и, как следствие, с активной переориентацией оценочных компаний с корпоративного заказчика на государственного. Отдельный спрос в условиях кризиса формировали финансовые институты.

По словам Светланы Романовой, гендиректора и управляющего партнера группы "Нексиа Пачоли", и в прошлом году, и сейчас спрос на оценку довольно устойчив со стороны госкорпораций, их дочерних и зависимых обществ, а также со стороны ФГУПов и АО со значительной долей государства в акционерном капитале: "Эти организации сегодня стараются более эффективно управлять своими непрофильными активами, в том числе для последующей их продажи на открытом рынке. Подготовка к реализации таких активов предполагает их независимую оценку. Нужно отметить активную позицию Росимущества, которое побуждает подведомственные предприятия двигаться в данном направлении. Другая группа заказчиков оценки бизнеса — предприятия, испытывающие потребность в долговом финансировании. Коммерческие банки, ужесточая требования к потенциальным заемщикам, стимулируют их более качественно подходить к разработке бизнес-моделей, что влечет за собой спрос на оценку бизнеса и увеличение спроса на оценку объектов потенциального залога".

"Немалый объем проектов по оценке бизнеса включает организацию корпоративных процедур. К ним относятся реорганизация бизнеса, проведение добровольного или принудительного выкупа акций, купля-продажа, в том числе определение начальной аукционной стоимости для реализации непрофильного бизнеса, а также участие в судебных спорах и разбирательствах,— добавляет Роман Чибисов, гендиректор оценочной компании Swiss Appraisal в России и СНГ.— Но большая доля выполненных нами проектов — это заказы по оценке прав требований банка по обязательствам, вытекающим из кредитных договоров, где залогом выступает бизнес (акции). По понятным причинам данный тренд не является неожиданным в текущих финансово-экономических условиях".

Одновременно участники рынка отмечают некоторый спад по этому направлению в первом полугодии 2016 года, связанный с уменьшением количества сделок купли-продажи и аренды госимущества из-за кризиса. Очевидно, что проявления этой тенденции мы сможем увидеть уже в следующем рейтинге.

Спрос на интеллект

Переоценка основных фондов и оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности — в этих сегментах спрос в 2015 году рос наиболее быстро. Суммарная выручка участников рейтинга составила здесь 1,19 млрд руб. (плюс 36%) и 342,2 млн руб. (плюс 30%) соответственно.

Несмотря на то что переоценка основных фондов не является обязательной процедурой, она нередко приносит предприятиям большую пользу. "Например, приводит к уменьшению налогооблагаемой базы при снижении налога на имущество, увеличению уставного капитала, определению страховых лимитов при оценке имущества для целей страхования, а также к пониманию реальной стоимости активов в текущих экономических условиях при влиянии курсовой разницы и инфляции. Что касается переоценки фондов для целей подготовки отчетности (РСБУ/МСФО), то она осуществляется с определенной регулярностью, как минимум один раз в год, на конец отчетного периода, часто при подготовке годового отчета общества. Помимо этого, переоценка фондов по стандартам МСФО обязательна при совершении сделок M&A и реорганизации предприятий. Все эти факторы положительно повлияли на доходность данного направления оценки",— объясняет Алексей Колганов, партнер практики "Оценка" консалтинговой группы "НЭО Центр". По его словам, это направление оценки будет востребовано и в дальнейшем, в том числе в связи с новациями в законодательстве. "Постановление правительства РФ "О проведении в 2015 году переоценки отдельных категорий основных фондов с истекшим сроком полезного использования" предусматривает обязанность предприятий, имеющих на балансе активы с истекшим сроком полезного использования, провести их переоценку и определить новый срок службы. Это приведет к увеличению базы для расчета налога на имущество, что, в свою очередь, будет способствовать обновлению предприятий, замене старого оборудования и транспорта на новые",— добавляет Алексей Колганов.

Большим спросом пользовалась также оценка интеллектуальной собственности и нематериальных активов. "В последнее время в связи с усилиями государства по развитию инновационной системы и обеспечению лидерства российских компаний на высокотехнологичных рынках растет объем сделок с правами на интеллектуальную собственность. При этом необходима оценка таких прав,— поясняет Ирина Баршай, партнер и заместитель гендиректора по правовым вопросам компании "Нексиа Пачоли".— Кроме этого, услуги оценочных компаний востребованы и при формировании корректной стоимости нематериальных активов и принятии их к учету. Мотивом здесь служит желание собственников и менеджмента повысить стоимость бизнеса за счет нематериальных активов и интеллектуальной собственности, в частности. Наконец, развитие заемного и венчурного финансирования инновационных проектов требует залога объектов интеллектуальной собственности, что также влияет на рынок оценочных услуг".

"Повышенный интерес к оценке связан с желанием компенсировать снижение рентабельности бизнеса в кризис, увеличив размер собственного капитала за счет результатов переоценки нематериальных активов и интеллектуальной собственности, а также с желанием нарастить величину активов и продемонстрировать динамичное развитие компании,— добавляет Юлия Белогорцева, директор департамента оценки АКГ "Деловой профиль" (GGI).— Зачастую такие мотивы продиктованы ужесточением требований к заемщикам со стороны банков и при мониторинге их кредитоспособности. Кроме того, улучшение показателей финансовой устойчивости и ликвидности, достигнутое за счет переоценки нематериальных активов, позволяет многим предприятиям сохранять инвестиционную привлекательность в условиях кризиса".

1,1 млрд руб. в суммарном заработке участников рейтинга принесла оценка оборудования и транспорта (минус 4% к 2014 году), 617 млн руб. (минус 25%) — оценка инвестиционных проектов. По словам Дмитрия Жарского, гендиректора ООО "Оценочная компания ВЕТА", "несмотря на то что цели оценки здесь остаются прежними (кредитование и залог, списание и другие бухгалтерские цели, сделки купли-продажи, в том числе между аффилированными лицами), снижение деловой активности и кризисное состояние экономики привели к сжатию спроса на эти виды оценки. Перспективы указанных направлений зависят от восстановления российской экономики".