«Кадастровая стоимость не должна быть выше рыночной».

            Андрей Горленко, старший адвокат юридической фирмы Debevoise & Plimpton

— С чем вы связываете рост числа обращений за пересмотром кадастровой стоимости?

— В нескольких регионах для граждан уже введен налог на недвижимость, рассчитываемый от кадастровой стоимости, так что, я думаю, что этот рост в основном обеспечили физлица. К тому же граждане сейчас стали больше информированы, и даже ОНФ начал заниматься этим вопросом, а значит, тема достаточно актуальна. Кроме того, я думаю, в преддверии выборов власти стали больше информировать население, чтобы потом не возникло недоумения, когда граждане получат уведомления об оплате суммы налога, гораздо большей, чем они платили раньше. А раз обращаются за оспариванием, значит, люди недовольны тем, во сколько оценили их недвижимость.

— В чем причины завышения кадастровой стоимости по сравнению с рыночной?

— Из-за того что государственная кадастровая оценка (ГКО) проводится массовым методом, получаются отклонения от рыночной стоимости. По идее, кадастровая стоимость не должна быть выше рыночной, но, судя по количеству споров, она во многих случаях завышается. Главная причина — в несовершенстве методики.

Сейчас есть только единые стандарты проведения такой оценки, но они очень общие, а разработкой единой методики занимается Минэкономики. При министерстве создан совет по оценочной деятельности, у него есть рабочие органы, куда входят специалисты, готовящие проекты документов. Насколько я знаю, новая методика пока находится на стадии апробации в нескольких регионах.

— В каких случаях лучше обращаться за оспариванием кадастровой стоимости в суд, а в каких — в комиссию при Росреестре?

— Как правило, при небольшом отклонении кадастровой стоимости от рыночной — на 20-30% — ее можно пересмотреть на этапе комиссии. Когда превышение составляет десятки раз, то комиссия не удовлетворяет заявления о пересмотре. Хотя по закону ограничений для этого нет, но при большой разнице комиссия не хочет брать на себя такую ответственность. В таком случае оспаривать кадастровую стоимость нужно в судебном порядке, тем более что у суда больше инструментарий.

В суде у заявителя больше возможности убедить в необходимости установления рыночной стоимости. В сложных случаях суд может привлечь специалиста для анализа ситуации. Или если в отчете заявителя есть недостатки — в комиссии он ничего не сможет добиться, в пересмотре просто откажут. В суде закажут новую экспертизу. Но надо учитывать, что судебная экспертиза может не только подтвердить правильность оценки, принесенной истцом, но и выявить, например, что эта оценка какая-то кривая, а кадастровая стоимость соответствует рыночной.

— Текущая версия законопроекта Минэкономики предполагает отказ от возможности оспаривания кадастровой стоимости в комиссиях. Нужен ли этот внесудебный порядок?

— Нужно сохранить и комиссию, и суд. Если по объекту небольшое отклонение кадастровой стоимости от рыночной — проще и быстрее решить вопрос в комиссии. Но обязательным делать обращение в комиссию не нужно. Если в каком-то регионе комиссия зарекомендует себя положительно, то заявители и так будут туда ходить, не надо их принудительно загонять. Это снизит нагрузку на суды. А если где-то комиссия работает неэффективно, то владельцы в любом случае потом пойдут в суд, зачем тогда загружать еще и комиссию.
 

Подробнее:http://www.kommersant.ru/