ВС отказал во взыскании убытков с оценщика за отчет, с которым не согласился суд // Решения нижестоящих судов по делу отменены.

Вчера в Верховном Суде было рассмотрено дело по спору оценочной компании ООО «Ко-Инвест Брянск» с ИП Лукановой. 

В конце 2009 года ИП Луканова обратилась в местную администрацию с заявлением о выкупе арендуемого помещения. Для оценки было привлечено ООО «Ко-Инвест Брянск», выкупная цена составила 1 726 100 руб. 

Не согласившись с таким результатом оценки, предприниматель оспорила в АС Брянской области достоверность отчета (Дело №09-2143/2010). В обоснование своих требований Истец представил отчет ООО «Независимая оценочная компания «Альфа-Инвест», согласно которому рыночная стоимость помещения определена в 1 337 000 рублей.

Учитывая подобные расхождения результатов оценки судом назначена судебная экспертиза по делу. Эксперты ООО «Легит» определили стоимость помещения в 1 631 000, что на 5,5% меньше результата, полученного Ответчиком.

В итоге суд пришел к парадоксальному выводу – не найдя нарушений в проведении оценки суд, тем не менее признал отчет Ответчика недостоверным. ИП Луканова выкупила арендуемое помещение за 1 631 000 рублей.

Спустя почти три года ИП Луканова решила, что за период судебных разбирательств  она понесла убытки в сумме арендных платежей и вновь обратилась в АС Брянской области.

При рассмотрении дела судами трех инстанций были проигнорированы доводы Ответчика о том, что никаких противоправных действий он не совершал,  а отчет не признан составленным с нарушением действующих стандартов и правил. Суды посчитали, что между расходами на аренду и действиями оценщиками есть прямая причинно-следственная связь (Дело № А09-6803/2014).

Дело вызвало широкий резонанс в оценочном сообществе. Формирующаяся негативная практика вызывала обоснованные опасения при заключении договоров на оценку выкупаемых помещений.

26 ноября 2015 года данный прецедент обсуждался на Всероссийском Форуме оценщиков и получил крайне негативные отзывы со стороны ведущих специалистов в области оценки.

В ноябре 2015 года Верховный суд вынес на рассмотрение в судебном заседании кассационную жалобу ООО «Ко-Инвест Брянск», оспаривавшего законность всех трех судебных актов. Перед высшей судебной инстанцией стояли три вопроса:

1)     Может ли само по себе отклонение в 5,5% между результатами оценки, проведенной Ответчиком и судебными экспертами, расцениваться в качестве достаточного основания для взыскания убытков?

2)     Может ли признание отчета недостоверным служить подтверждением противоправности действий оценщика как основания для взыскания убытков, если не установлено нарушений стандартов и правил оценки?

3)     Есть ли причинная связь между расходами на аренду выкупаемого помещения за период судебных разбирательств, предметом которых является достоверность отчета об оценке выкупной цены?

Наличие подобных вопросов предопределено пробелами в законодательстве. Закрепив понятие рыночной стоимости как наиболее вероятной цены, по которой объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, законодатели не уточнили, а какой диапазон составляют допустимые отклонения этой «вероятной цены».

Помимо ссылок на научные изыскания, международные стандарты и правила, представителем Ответчика адвокатом Владимиром Петренко приводились примеры подхода, уже озвученного ВС РФ. Так, в п. 32 Постановления Пленума ВС РФ от 29.01.2015 №2 "О применении судами законодательства об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств» Верховный суд РФ указал, что «в случаях, когда разница между фактически произведенной страховщиком страховой выплатой и предъявляемыми истцом требованиями составляет менее 10 процентов, необходимо учитывать, что в соответствии с пунктом 3.5 Методики расхождение в результатах расчетов размера расходов на восстановительный ремонт, выполненных различными специалистами, образовавшееся за счет использования различных технологических решений и погрешностей, следует признавать находящимся в пределах статистической достоверности».

Заинтересовал Верховный Суд РФ и пункт 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года N 263, который предписывает соответствующим комиссиям принимать решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по отчету о его оценке, если она отличается от кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов.

В заключении суд попросил представителя Ответчика его мнения о том, явился бы заведомо недостоверный отчет об оценке основанием для возникновения убытков, требование о взыскании которых заявил истец. Получив твердый отрицательный ответ со ссылкой на отсутствие причинно-следственной связи между подобными убытками и действиями оценщика, суд удалился на совещание.

В ожидании итогов рассмотрения дела царил определенный пессимизм. Предопределен он был правовой позицией, которую Верховный Суд РФ уже излагал в ранее вынесенном Определении от 21 мая 2015 года (Дело №406-ЭС15-57). Тогда, сославшись на недопустимость применения по аналогии положений ст. 40 НК в обоснование доводов о допустимой погрешности при определении размера рыночной стоимости объекта, суд указал на то, «отчет  об  оценке  рыночной  стоимости имущества  не  может  содержать  какие-либо  неточности,  связанные  с  ценой недвижимого имущества».

В ожидании ужесточения подходов к вопросам ответственности оценщиков, был получен прямо противоположный результат.

Определением ВС РФ от 22 декабря 2015 года все судебные акты нижестоящих судов отменены, в удовлетворении иска отказано в полном объеме.

Доводы  НП СРО «СВОД» и консолидированная позиция представителей оценочного сообщества, направленные в адрес Верховного суда РФ, были приняты во внимание при принятии решения.

Вынесенное решение свидетельствует о том, что суд прислушался к мнению экспертов-оценщиков и «легализовал» допустимую погрешность при оценке объектов недвижимости. Внес суд свою лепту и  в борьбу с злоупотреблениями при подаче исков о признании недостоверной рыночной стоимости таких объектов.

Это решение важно для оценочной деятельности — оно защитит оценщиков от риска выплат при каждом оспаривании стоимости вещи.

Дополнительные материалы по теме: https://zakon.ru/

Источник: https://zakon.ru/