Каковы последствия принятия законопроекта «О государственной кадастровой оценке»?

В Российской Федерации величина земельного налога определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков. Периодически определяется новая кадастровая стоимость земель. 2015 год стал знаменательным в истории кадастровой оценки благодаря законопроекту Минэкономразвития «О государственной кадастровой оценке», который предполагается внести в Госдуму в начале 2016 года. С 2016 года планируется ввести налог на недвижимость вместо земельного налога и налога на имущество физических лиц, налоговой базой также будет кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Начало кадастровой оценки в РФ

Говоря об истории кадастровой стоимости, необходимо упомянуть, что такое кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость – это величина, используемая для расчета земельного налога и определяемая в результате государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, в том числе на основе информации о рыночной стоимости этих объектов.

Началом истории кадастровой стоимости в Российской Федерации можно считать 1998-1999 гг., когда территории сельскохозяйственных земель начали подвергаться кадастровой оценке. Следом начались массовые работы по оценке прочих категорий земель: лесного и водного фондов, поселений, а также особо важных и охраняемых территорий.

Первые налоги на землю в Российской Федерации, рассчитанные на основании кадастровой стоимости, датируются 2006 годом. Налоговым кодексом Российской федерации был определён порядок определения размера земельного налога на основании кадастровой стоимости того или иного земельного участка. Муниципалитеты получили право самостоятельно определять процентную ставку налога для любого из находящегося в их ведомстве земельного участка или целой категории земель. Налоговый кодекс в данном случае ограничивает значение максимальной ставки налога. В связи с тем, что учёт земельных участков долгое время оставался не полным, а для введения единовременного налога необходимо было оценить все категории земель, данный порядок расчёта вводился столь продолжительное время.

Периодическая переоценка недвижимого имущества необходима при определении налоговой базы – кадастровой стоимости объектов. Переоценка нужна из-за изменения конъюнктуры рынка, инфляции и износа объектов налогообложения, так как все эти факторы влияют на стоимость объектов недвижимости.

Норма по проведению государственной кадастровой оценки, в соответствии с которой её должны проводить не реже чем раз в 5 лет, но и не чаще одного раза в 3 года, введена и вступила в силу в 2010 году.

Переломный момент

2010 год стал переломным для государственной кадастровой оценки. Полномочия по проведению массовой кадастровой оценки переданы от государственных учреждений (Росземкадастр, Роснедвижимость, Росреестр) профессиональным независимым оценщикам. Это стало возможным благодаря принятию ФЗ-167 от 22.07.2010 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также ФСО-4 «Определение кадастровой стоимости». Удивительно, что законодательно не было определено, что такое кадастровая стоимость. Независимые оценщики столкнулись не только с непроработанной методикой оценки кадастровой стоимости, но и с совершенно неподготовленной базой исходных данных Росреестра.

«В итоге мы добьёмся только одного результата, а именно, в провале кадастровой оценки недвижимости и эффективной системы налогообложения, направленной на устойчивое развитие территорий, обвинят оценщиков, и профессия будет окончательно дискредитирована», - написал в 2010 году Коростелев С.П., профессор ГУЗ.

Саморегулируемые организации оценщиков стали иметь больший вес в процессе оценки кадастровой стоимости. Теперь оценщики-эксперты стали проводить экспертизы отчётов об определении кадастровой стоимости, подготовленных оценщиками-исполнителями той же организации.

Новое направление: налог на недвижимое имущество

2012 год запомнился в налоговой политике и истории кадастровой стоимости Российской Федерации как год, когда главным направлением стало введение налога на недвижимое имущество. Помещения, сооружения, земельные участки и здания стали объектами повышенного внимания со стороны законодательных органов. Отдельным и наиболее важным аспектом налоговой реформы стало определение и оценка рыночной стоимости объектов. В целях налогообложения потребовалось определить и разработать правила, нормы и порядок оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В феврале 2013 года Дмитрий Медведев объявил о начале реформы налогообложения недвижимости. Регионам была предоставлена возможность выбирать, как им рассчитывать налог – по кадастровой или инвентаризационной стоимости. С проблемой столкнулись регионы, где инвентаризационную стоимость БТИ перестали считать уже год назад, а кадастровая стоимость объектов налогообложения была ещё не посчитана.

Участились случаи обнаружения недостоверности установленной величины кадастровой стоимости, в связи с этим многие собственники пытались отстоять свои права в судебном порядке. В основном суды удовлетворяли требования собственников и устанавливали стоимость объекта недвижимости на основании отчета независимого оценщика, привлеченного специально для оспаривания кадастровой стоимости.

Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» претерпел изменения в июле 2014 года. Скорректирована была периодичность оценки кадастровой стоимости недвижимого имущества – теперь оценка должна проводиться не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет). Также были внесены некоторые поправки, благодаря которым должно было облегчиться рассмотрение споров о кадастровой стоимости. Важно отметить, что уже со второй половины 2014 года суды стали все чаще отказывать собственникам в делах об оспаривании кадастровой стоимости. 2015 год в этом плане стал еще менее позитивным.

Новые перспективы кадастровой оценки

В октябре 2015 года Законопроект «О государственной кадастровой оценке в Российской Федерации» официально внесен в Государственную Думу Российской Федерации. Он предусматривает революционное развитие системы кадастровой оценки: монополизацию рынка кадастровой оценки и передачу всех полномочий по кадастровой оценке государственным структурам без возможности оспаривания и установления рыночной стоимости.

Такие меры государством приняты из-за недовольства оценочным сообществом. Результаты кадастровой оценки в некоторых случаях оказались сомнительными, ответственность за это была возложена на оценщиков. Можно сказать, что в 2010 году Коростелев С.П. был прав, утверждая, что оценочное сообщество столкнется с огромной проблемой в виде государственной кадастровой оценки.

Оценочное сообщество признало, что принятие этого законопроекта – серьезная угроза не только для оценочной деятельности, но и для налогоплательщиков. Вопрос дальнейшего развития государственной кадастровой оценки активно обсуждался на Всероссийском оценочном форуме, который состоялся 27 ноября в Москве.

«Это реальная угроза для нас с вами. Что дальше? Очевидно, если государственную кадастровую оценку отдадут бюджетным учреждениям, то им потом могут передать еще и оценку госимущества. То есть, оценивать госимущество смогут только они. Что останется нам? Если допустим принятия этого закона – отдадим профессию!»– предупредил Каминский А.В., президент НП «СРОО «Экспертный совет».

«Что будет следующим шагом? Отмена оспаривания? Мы должны защитить не только свои интересы, но и интересы налогоплательщиков. Государство увидит ответную реакцию в середине следующего года, когда налогоплательщики получат уведомления. Я уверен – эта реакция будет», – заявил Кулаков К.Ю.,вице-президент СРОО «Региональная ассоциация оценщиков».

«Допустить принятие этого законопроекта – значит снова вернуться к асессорам» - отметил Коростелев С.П., председатель Экспертного совета НП СОО «Сибирь».

«Введение института  государственных налоговых оценщиков не решит проблему качества государственной кадастровой оценки без устранения одной из причин данной проблемы – недостатка исходной информации по объектам недвижимости. Нет информации по объекту недвижимости – нет объекта в перечне, я с этим полностью согласна.  Кто бы не выполнял данные работы – государственный оценщик или независимый, качество оценки на одной и той же информационной базе будет сопоставимо. От кадастровых оценщиков ждут результата, который в нынешних условиях априори не может быть предоставлен, и здесь прослеживается причинно-следственная связь.  Если сейчас посмотреть отчет по кадастровой стоимости – значительную его часть занимают допущения относительно характеристик объектов оценки.

 Вот и получается, что на сегодняшний момент сама процедура оспаривания кадастровой стоимости – это одновременно следствие проблемы и ее решение, так как фактически только так правообладатели могут уточнить параметры своих объектов недвижимости, заявляя о недостоверности сведений, использованных при ГКО или предоставляя Отчет о рыночной стоимости, и закрыть «пробелы» в недостатке информации по своему объекту недвижимости. Необходимо совершенствовать существующую систему, достраивать ее, а не ломать и создавать новую.

Также, важно оставить и процедуру экспертизы Отчетов об оценке, так как это эффективный «фильтр» некачественной работы, отчеты должны проверять квалифицированные специалисты. Многие СРО на стадии экспертизы работают с оценщиками, помогают устранить замечания, влияющие на результат и не пропускают Отчеты с нерыночной стоимостью. А в комиссиях по рассмотрению споров обязательно должны присутствовать представители СРО и предпринимательского сообщества, так как присутствие только представителей государственных структур – это однобокая позиция, защищающая лишь определенные интересы, а в отсутствии столкновения различных мнений и позиции самой сути спора как таковой быть не может» - прокомментировала тему «Новые решения по ГКО» в Вестнике IV Всероссийского оценочного форума Председатель Экспертного совета НП СРО «СВОД» Шихранова Л.В.

Предпринимательское сообщество также отчетливо понимает, что принятие законопроекта «О ГКО» может привести к негативным последствиям в виде непомерной налоговой нагрузки на бизнес, причем оспорить кадастровую стоимость станет в разы труднее. 

Депутатами Госдумы от «Справедливой России» (Иван Грачев, Оксана Дмитриева, Андрей Крутов и Наталья Петухова) подготовлен альтернативный законопроект «О государственной кадастровой оценке в РФ». Принципиальное отличие от проекта Минэкономразвития заключается в сохранении полномочий по проведению государственной кадастровой оценки за независимыми профессиональными оценщиками, а также сохранении независимого оспаривания.

СРОО, в частности  «СВОД», «Экспертный совет», «Региональная ассоциация оценщиков», «ДСО» и другие, поддержали альтернативный законопроект.

Выбор пути, по которому пойдет дальнейшее развитие системы государственной кадастровой оценки, ещё предстоит сделать. Будет он революционным (введение института государственных налоговых оценщиков и фактически отмена института оспаривания) или эволюционным? Грядет ли очередной перелом в истории кадастровой стоимости и ее оценки? Что такое кадастровая стоимость в будущем: рыночная величина или нормативное значение? Оценочное сообщество не оставляет попыток донести свою позицию до правительства. Однако многие понимают, что сделать это будет не просто.

«В соответствии с работой, которая происходит в правительстве, и тех заявлений, которые звучали с самого высокого уровня по поводу кадастровой оценки, можно понять, что мнение относительно профессионального сообщества крайне негативное», – рассказал Лебедев А.В., Президент НП СРО «СВОД», в своем интервью порталу estimatica.info.

Источник: http://www.estimatica.info/