Заложники кадастра.

Новый налог на недвижимость в столице рассчитывался по кадастровой стоимости жилья, которая привязывалась к рыночной в докризисном 2014 году. Теперь квартиры подешевели, и получается, что налог по отношению к их цене вырос. Скандалов по этому поводу можно ждать осенью следующего года, когда москвичи получат платежки за нынешний год и поймут, что оспаривать налог, скорее всего, себе дороже.

В 2015 году Москва и некоторые другие субъекты Российской Федерации перешли на новую систему налогообложения недвижимости физлиц, которая теперь рассчитывается от кадастровой стоимости жилья. Соответствующая оценка на 2015-й и 2016-й была утверждена московскими властями по состоянию на 1 января 2014 года, когда цены на недвижимость еще росли.

Сегодня инвесторы, покупатели, продавцы и просто зеваки с интересом наблюдают за тем, что происходит на столичном рынке жилья. Падение цен на недвижимость в долларовом эквиваленте просто завораживает. Только за август, согласно оценкам экспертов аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru", индекс стоимости жилья в Москве потерял почти 10%, снизившись с $3,380 тыс. до $3,046 тыс. за кв. м.

По оценкам "Инком-Недвижимости", средняя стоимость предложения на вторичном рынке еще ниже — $2946 за кв. м. "В абсолютных цифрах это минимальное значение с февраля 2006 года",— говорит директор департамента вторичного рынка "Инком-Недвижимости" Сергей Шлома. Причем если с начала 2015 года в долларовом исчислении цены на московском вторичном рынке жилья массовых сегментов снизились на 15,2%, то относительно января 2014-го падение составило 45,9%.

В рублях, согласно отчетам риэлторов, все выглядит не так страшно. По оценке Сергея Шлома, с начала года стоимость предложения на московском вторичном рынке снизилась всего на 1,5%. Но если разобраться, то оказывается, что продавцы просто пытаются делать хорошую мину при плохой игре. Дело в том, что цена предложения существенно отличается от той, по которой проходят реальные сделки.

В августе, по данным "Инком-Недвижимости", 78% продаж прошло с дисконтом. "В целом с учетом торга сегодня квартиру можно купить в рублях на 10-20% дешевле, чем год назад",— говорит Сергей Шлома. И нередко оценка жилья для расчета налога на недвижимость оказывается выше рыночной более чем на 20%.

Например, по кадастровой оценке двушка в "сталинке" у метро "Сокол" стоит 12,5 млн руб. (по 216 тыс. руб. за кв. м). При этом похожая квартира в этом же доме продается за 10,2 млн руб. (по 178 тыс. руб. за кв. м.). И риэлторы уверяют, что в процессе торга может быть скинуто еще процентов десять.

Примерно так же обстоят дела и у собственников других квартир. Это легко проверить, если зайти на сайт Департамента экономической политики и развития города Москвы (ДЭПР). Там есть калькулятор, который по адресу выдает не только расчет налога, но и актуальную кадастровую оценку квадратного метра конкретной квартиры. Среди десятка проверенных адресов коллег, проживающих в разных концах Москвы, корреспонденту "Денег" не удалось найти жилья, оценка которого была бы в пользу владельца, а не в пользу бюджета города Москвы (имущественный налог — местный).

Если верить прогнозу руководителя аналитического центра IRN.ru Олега Репченко, цены на недвижимость и дальше будут снижаться. А значит, разрыв между рыночной стоимостью квадратного метра и той, с которой рассчитывается налог, будет увеличиваться не в пользу москвичей.

В ДЭПР уверяют: "Кадастровая оценка изначально была на 15-20% ниже рыночной стоимости квартир". Кроме того, в департаменте отмечают, что практически для 80% всех квартир города установлена минимальная ставка 0,1% от кадастровой стоимости. И действительно, нельзя сказать, что поголовно все москвичи оказались в ситуации, когда кадастровая оценка их квартиры стала выше рыночной. Например, на сайте "Из рук в руки" можно найти объявления, согласно которым собственники продают квартиры на Остоженке в районе "золотой мили" по 715 тыс. руб. за кв. м. Хотя кадастровая цена квадратного метра в этих квартирах гораздо скромнее — 439,5 тыс. руб. за кв. м.

Вопрос, как так получается, что кадастровая оценка порой отличается от рыночной в разы, возникал уже неоднократно. На сайте Росреестра, впрочем, прямо указано, что "в соответствии с действующим законодательством оценщики сами выбирают методику определения кадастровой стоимости объектов недвижимости". Оспорить кадастровую оценку можно, на этом уже вырос отдельный рынок, где оценщики и юристы предлагают соответствующие "пакетные" услуги.

Добиться пересмотра оценки можно как в суде, так и в досудебном порядке. Для этого надо обратиться в комиссию при специально созданных территориальных управлениях Росреестра. Есть два основания, по которым можно пересмотреть кадастровую стоимость квадратного метра: если данные, внесенные в ГКН Росреестра, содержат ошибку или если собственник хочет изменить кадастровую оценку на рыночную.

Проблема заключается в том, что для оспаривания оценки хоть в комиссии при Росреестре, хоть в суде требуется получить отчет независимого оценщика. Это стоит около 30 тыс. руб. На отчет еще нужно получать экспертное заключение в СРО, в котором состоит данный оценщик,— примерно еще 10 тыс. руб. Для обычного "физика" подобная налоговая оптимизация оказывается бессмысленной. Ведь если кадастровая оценка квартиры на Соколе, о которой шла речь выше, будет снижена с 12,5 до 10,2 млн руб., то налог уменьшится всего на 2,3 тыс. руб. Пусть даже эта оценка продержится два года (чаще проводить переоценку кадастровой стоимости жилья в Москве нельзя), выгода составит 4,6 тыс. руб. Это несопоставимо с затратами на изменение кадастровой оценки, которые составят не меньше 40 тыс. руб. И нет никакой гарантии, что после переоценки процедуру оспаривания не придется повторить. Следует иметь в виду, что от кадастровой оценки зависит и ставка налога: при стоимости недвижимости до 10 млн руб. она составит 0,1%; от 10 млн до 20 млн руб.— 0,15%; от 20 млн до 50 млн руб.— 0,2%; от 50 млн до 300 млн руб.— 0,3% и до 2% в год для недвижимости дороже 300 млн руб.

Таким образом, экономически целесообразно добиваться пересмотра кадастровой оценки тем, кто таким образом сможет перевести свою недвижимость из одной категории налогообложения в другую. Например, если владелец недвижимости, оцененной в 50 млн руб., сможет скостить хотя бы 1 тыс. руб., ему пересчитают налог по ставке 0,2%, что сразу даст экономию в 50 тыс. руб. в год, и вложенные в процедуру 40 тыс. руб. окупятся. Ну и конечно, это выгодно владельцам жилья стоимостью более 300 млн руб. или, например, хозяевам десятка-другого инвестиционных квартир.

С бизнесменами история другая: они платят такие налоги, что могут позволить себе тратить по 40 тыс. руб. и более каждый год. Например, по данным группы компаний "Метрикс", 23 земельных участка ООО "Асгарт" оценены более чем в 1,5 млрд руб. По результатам рассмотрения комиссией цена была снижена на 60%, до 600 млн руб. Экономия на налоге составила 14 млн руб. в год. Судя по данным, опубликованным комиссией при Росреестре по Москве, только в августе этого года к ним поступило около полутора сотен заявлений от юрлиц об оспаривании кадастровой оценки с целью снижения ее до рыночной.

Чтобы излишне не волновать ни бизнесменов, ни простых жителей, в Москве новый налог на недвижимость будут вводить постепенно — сначала 20% от расчетной суммы, потом 40%, потом 60% и т. д. То есть, если налог на квартиру составляет 10 тыс. руб., сначала возьмут только 2 тыс. руб. (в 2016 году), потом 4 тыс. руб.— в 2017-м, а до 100% доведут его в 2020 году.

Эта тактика, возможно, вызвана тем, что в Москве в этом году уже ввели еще один ощутимый "налог" в виде сборов за капитальный ремонт. Столичный тариф на капремонт уже вызвал недовольство. 27 сентября организация "Москонтроль" при поддержке партии "Справедливая Россия" готовилась провести митинг с требованием "отменить грабительскую ставку взноса в 15 руб. за кв. м". Однако в центре города проведение митинга мэрия не согласовала.

Представитель оргкомитета движения Сергей Цапенко говорит, что "Москонтроль" добивается от властей экономического обоснования тарифа. "В Москве вводят сборы на капремонт, при этом не объясняют, откуда появились эти цифры. Мы же говорим: покажите нам алгоритм, в соответствии с которым вы рассчитали тариф в 15 руб. за кв. м",— говорит он. По словам Цапенко, в Москве сейчас кроме капитального ремонта есть и другие проблемы: расширяется зона платной парковки, завышается кадастровая оценка недвижимости. Он уверен, что все эти проблемы чреваты сильным социальным недовольством.

Представители московской мэрии неоднократно объясняли, что при столичном уровне расценок на ремонтные работы тариф ниже установленного не позволит реализовать план капремонта жилья в городе.

Так или иначе, с июля москвичи платят 15 руб. за кв. м, а это почти 10 тыс. руб. в год для владельца двушки в 55 кв. м. С учетом оплаты ЖКХ (примерно 3 тыс. руб. в месяц), капремонта и нового налога в 2016 году цена ее содержания достигнет примерно 48 тыс. руб. К 2020 году только из-за роста налога на недвижимость расходы на эту квартиры составят уже примерно 58,5 тыс. руб. в год.

Впрочем, сейчас появляются предложения об отсрочке вступления в силу нового налога на недвижимость. Например, глава комитета Госдумы по вопросам собственности Сергей Гаврилов выступил с такой инициативой, мотивируя это необходимостью создания государственного оценщика. По его мнению, кадастровый налог должен начисляться с той стоимости, которая делается именно государственными оценщиками. В начале года с похожей инициативой уже выступали и власти Московской области.

Естественно, независимые оценщики выступают категорически против. "Создание государственного оценщика-монополиста приведет к тому, что вы вообще не сможете оспорить кадастровую стоимость, которую этот оценщик вам назначит",— уверяют они. И самое главное — затея эта совершенно бессмысленная в нынешних условиях, потому что, даже если государственный оценщик посчитает все правильно, никто не застрахован от того, что за два года стоимость квадратного метра упадет.

Источник: http://www.kommersant.ru/