Банк России ужесточает инвестиции в ИСУ для всего рынка.

Центробанк кардинально ужесточил требования к пенсионным инвестициям в недвижимость. Соответствующий проект размещен на сайте ЦБ. Речь идет об ипотечных сертификатах участия (ИСУ) – до сих пор пенсионные фонды могли вкладывать в них до 40% портфеля накоплений.

Именно через схемы с использованием ИСУ пенсионные фонды и банки Мотылева вкладывались в его проекты – птицефабрики, шахты, жилые комплексы, земельные участки. Эти объекты и выступали покрытием по ИСУ. А после отзыва лицензий у банков и фондов Мотылева обнаружилось, что стоимость этого покрытия завышена минимум вдвое. Дыра в банках Мотылева составила рекордные 100 млрд руб., сообщил на этой неделе ЦБ. Минимум треть этой дыры – потерянные пенсионные деньги, которые фонды Мотылева в обход лимитов ЦБ вкладывали в ИСУ через структуры группы «Российский кредит», рассказывает бывший сотрудник группы.

После рекордных потерь от схем Мотылева ЦБ ужесточает инвестиции в ИСУ для всего рынка. Проект указания регулятора предусматривает четырехкратное сокращение инвестиций в ИСУ: новый лимит – 10%, причем это совокупно на ИСУ и другие бумаги со слабым кредитным качеством (облигации с рейтингом ниже ВВ- и концессионные бонды без рейтинга).

Инвестировать в ИСУ теперь смогут только фонды, допущенные в систему гарантирования накоплений. Остальным придется избавиться от этих бумаг.

Третье ужесточение касается оценщиков – объекты коммерческой недвижимости, которые входят в ипотечное покрытие по ИСУ, должен оценивать только оценщик-юрлицо, «который в течение последних 10 лет занимался оценкой объектов недвижимости и его выручка от этой деятельности за последний отчетный год превышает 100 млн руб.».

Два-три года назад ряд девелоперов и компаний, инвестирующих в недвижимые активы, обзавелись пенсионным бизнесом. Крупные пенсионные фонды есть у группы О1 Бориса Минца, владельца «Интеко» и группы «Бин» Микаила Шишханова, группу пенсионных фондов после ухода из АФК «Система» собрал и Евгений Новицкий, занявшийся личными инвестициями в различные проекты, включая разработку нефтегазовых месторождений.

Кому-то из них придется избавляться от «лишних» ИСУ, и сделать это будет непросто. Ипотечный сертификат по своему характеру похож на закрытый ПИФ, т. е. это крайне неликвидный актив, реализовать его на рынке проблематично – сами владельцы не готовы отдавать сторонним инвесторам свое имущество, упакованное в ИСУ, рыночных инвесторов тоже нет.

Долю пенсионных инвестиций в ИСУ представители групп О1, «Бин» и пенсионной группы Новицкого не комментируют. Всего к июлю 2015 г., согласно данным Московской биржи, было зарегистрировано более 50 выпусков ИСУ, однако какая часть из них размещена в пользу пенсионных фондов, не раскрывается.

Последние доступные данные ЦБ – на конец 2014 г. На тот момент, к примеру, у головного фонда группы «Бин» – «Европейского» – доля всех ипотечных бумаг составляла почти 30% портфеля накоплений. У фондов группы О1 – «Стальфонда» и «Благосостояние ОПС» – их было 7,2 и 12%. У Первого национального пенсионного фонда (опорный фонд группы Новицкого) также почти 30%. Правда, ЦБ не детализирует отдельно ИСУ и классические ипотечные бонды, однако, по словам топ-менеджера крупной УК, специализирующейся на выпуске ИСУ, основные объемы этих инвестиций – «коммерческая недвижимость связанных сторон, которая упакована в ипотечные сертификаты». При этом фонды группы Новицкого не допущены в систему гарантирования.

«Предлагаемые изменения по сокращению доли вложений в ИСУ до 10% могут привести к снижению доходности инвестирования пенсионных накоплений», – заявил представитель пенсионной группы «Бин». При этом в группе «согласны с позицией ЦБ по требованиям к оценщикам», подчеркивает он: «У компаний-оценщиков должен быть серьезный опыт». По оценкам группы «Бин», под новые критерии подойдет не более 15 оценщиков, «это крупнейшие компании с хорошей репутацией на рынке».

«На рынке мало компаний, чья выручка по оценке недвижимости превышает 100 млн руб. Мы считаем данную инициативу своевременной и однозначно ее поддерживаем», – говорит директор департамента профессиональных услуг Knight Frank Russia & CIS Ольга Кочетова.

Гендиректор компании «Пенсионный партнер» Сергей Околеснов считает, что крупных игроков, которые уже в системе гарантирования, эти ужесточения не испугают, но «снимут риски появления недобросовестных игроков, которые могли бы напоследок поживиться пенсионными деньгами». Поэтому он называет оправданным запрет на инвестиции в ИСУ фондам, которые находятся «на пути в систему гарантирования»: «Чтобы в случае риска недопуска в систему они не вывели через ИСУ деньги».

Новые требования должны вступить в силу в декабре, как они отразятся на пенсионном рынке, ЦБ не прокомментировал.

Бумага с подмоченной репутацией

ИСУ являются самым удобным инструментом для инвестирования пенсионных денег в коммерческую недвижимость. Механизм такой: владелец объекта недвижимости получает кредит под залог этого объекта, кредитор (банк или управляющая компания) выпускает ИСУ под права требования. Инвестором выступает пенсионный фонд – он имеет право на часть покрытия и регулярные платежи: арендные или платежи заемщиков по их ипотечным кредитам. В отличие от классических ипотечных бумаг, где обеспечением выступает пул однородных кредитов, ИСУ можно выпустить под залог одного крупного кредитного договора, а обеспечением может быть один объект недвижимости.

 Источник: http://rusipoteka.ru/