Первая ежегодная конференция по оценке собственности «Estimatica - 2014», организованная образовательным центром «Эстиматика»

«19» ноября 2014 года в БЦ «Президент» (г. Екатеринбург) прошла Первая ежегодная конференция по оценке собственности «Estimatica - 2014», организованная образовательным центром «Эстиматика». НП СРО «СВОД» выступил одним из партнеров мероприятия.

 О конференции

Основная тема конференции - изменения законодательства об оценочной деятельности (новый Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости», принятый 25 сентября 2014 г). Кроме этого, на конференции прозвучали доклады от практикующих оценщиков и экспертов из Москвы, Санкт-Петербурга, Челябинска, Екатеринбурга, Уфы по актуальным вопросам оценки земельных участков и объектам капитального строительства для целей оспаривания. В работе конференции приняли участие более 140 человек из Екатеринбурга, Свердловской области и других регионов страны: кроме оценщиков, руководителей оценочных компаний, интерес к мероприятию проявили представители госструктур и предприниматели.

Спикеры от НП СРО «СВОД»

В кратких по форме, но емких по содержанию докладах спикеров-членов НП СРО «СВОД» нашла отражение тематика конференции.

     Лебедев Алексей Витальевич,

     к.э.н., президент НП СРО «СВОД», представил присутствующим доклад «Прозрачность» оценки - залог успеха в повышении качества оценочных услуг или угроза рынку?».

Одним из последних трендов в оценочной деятельности стал курс государственных законодательных и исполнительных органов власти на повышение информационной открытости и прозрачности работы профессиональных оценщиков.

Так, в настоящее время в сети Интернет в открытом доступе публикуются:

1. Отчеты об оценке кадастровой стоимости земельных участков и объектов капитального строительства;

2. Отчеты об оценке рыночной стоимости, на основании которых оспорены результаты определения кадастровой стоимости;

3. Отчеты об оценке рыночной стоимости имущества должника в рамках процедур банкротства.

Кроме того, в планах законодательно закрепить публичное размещение Отчетов об оценке рыночной стоимости объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, вовлеченных в сделку в соответствии со ст.8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

На сегодняшний день изменениями в Федеральный закон от 21.07.2014 г. № 225-ФЗ, вступающими в силу с 01 июня 2015 года, законодатель пока ограничился обязанностью оценщика включать в Реестр только общую информацию об отчете и об экспертном заключении СРО. Однако в планах установление обязанности для оценщиков по опубликованию и самих отчетов об оценке.

По мнению г-на Лебедева, публикация отчетов в открытом доступе имеет как ряд достоинств, так недостатков, несущих определенную скрытую угрозу рынку оценочных услуг. И в заключение доклада спикер отметил: «Прозрачность и открытость оценочной деятельности - это эффективный механизм регулирования отрасли, но данный механизм необходимо запускать комплексно, решая проблемы доступности и качества исходной информации, используемой при определении кадастровой, рыночной или иной стоимости объектов оценки, создания и наполнения баз данных, содержащих сведения о характеристиках и ценах объектов недвижимости».

     Панфилова Евгения Сергеевна,

    заместитель председателя экспертного совета НП СРО «СВОД», выступила с докладом «Методические рекомендации по подготовке отчетов об оценке для целей оспаривания кадастровой стоимости».

В работе были рассмотрены практические вопросы подготовки отчетов, которые возникают у оценщиков, и предложены пути их решения. Панфилова Е.С. рассмотрела трудности при применении сравнительного подхода, напомнила о применении других подходов и методов, которые можно реализовать из объема доступной информации, например, метод выделения, остатка, метод предполагаемого использования.

Спикер отметила наиболее распространенные ошибки, которые встречаются в отчетах, предложила конкретные шаги и рекомендации, как избежать их.

По ее мнению, оценщикам всегда было проблематично подготовить отчет, соответствующий всем требованиям ФСО, а с принятием ФСО № 7 сделать это стало тем более трудоемкой задачей, т.к. увеличилось количество требований и факторов, которые надо учесть при подготовке отчета. Причина этого в следующем: в распоряжении оценщиков отсутствуют теоретические и методические указания, поэтапно описывающие процесс и алгоритм подготовки отчета. НП СРО «СВОД» заинтересовано в подготовке качественных отчетов его членами, поэтому специалисты Партнерства подготовили методические рекомендации по составлению отчета, которые системно и последовательно раскрывают содержание и структуру отчета исходя из логичности и требований законодательства и оценочной деятельности. В рекомендациях приведены и типичные ошибки практикующих специалистов, и это поможет избежать повторения ошибок в новых отчетах. Рекомендации предназначены как для начинающих оценщиков, так и для специалистов с опытом работы.

     Газдалетдинов Айдар Маратович,

     генеральный директор ООО «Информ-эксперт», член экспертного совета НП СРО «СВОД», судебный эксперт (г. Уфа), приехал на конференцию с докладом «Судебная экспертиза при определении рыночной стоимости объектов недвижимости: вопросы и выводы (на примере опыта в Республике Башкортостан)».

Газдалетдинов А.М. рассказал присутствующим, что очень часто суды при формировании вопросов экспертам выходят за пределы компетенции экспертных знаний эксперта, поскольку данные вопросы относятся к вопросам права и правовых последствий оценки доказательств, что является исключительной компетенцией суда (ст. 71 АПК РФ). Что делать эксперту в случае постановки подобных вопросов? На этот вопрос г-н Газдалетдинов отвечает так: «В силу процессуальных прав у эксперта есть возможность включить выводы в свое заключение об обстоятельствах, которые имеют значение для дела и по поводу которых ему не были поставлены вопросы (п. 2 ст. 86 АПК РФ) и реализовать в силу специальных знаний право на экспертную инициативу и сформулировать вопрос таким образом, чтобы он не относился к вопросам права и правовых последствий».

     Шихранова Лидия Владимировна,

   председатель экспертного совета НП СРО «СВОД», в докладе «Освещение проблем исполнения оценщиками отчетов об оценке, в связи с введением ФСО №7» прокомментировала разделы принятого Стандарта, осветила проблемы и вопросы, связанные с соблюдением требований ФСО № 7 при составлении Отчетов об оценке. По мнению г-жи Шихрановой, в ФСО № 7 много спорных моментов и противоречий, в докладе она акцентировала внимание на некоторых из них, в частности подробно разобрала проблему «Анализ наиболее эффективного использования».

«Выделю ключевую проблему -анализ НЭИ земельных участков для целей внесения сведений в государственный кадастр недвижимости. Возможно 2 ситуации.

1) Фактическое использование не соответствует разрешенному использованию земельного участка или ОКСа. С точки зрения логики, если наблюдается данное расхождение, оценщику следовало бы определить, разрешенное или фактическое использование является наиболее эффективным, и оценивать из того варианта, который максимизирует стоимость объекта. Если фактическое использование не максимизирует продуктивность и стоимость объекта, то оценивать исходя из разрешенного использования. Но в стандарте об этом ничего, к сожалению, не сказано.

В случаях несоответствия фактического и разрешенного использования, оценщикам необходимо быть очень аккуратными. Есть вероятность, что разрешенное использование земельного участка нельзя поменять, тем самым есть основание снести объект недвижимости,расположенный на участке, а снизив кадастровую стоимость, мы уменьшим налоги и нанесем ущерб государству из-за неправомерных действий собственника объекта недвижимости.

С одной стороны, правообладатель действительно должен платить налоги/аренду исходя из доходов от своей текущей деятельности, но с другой стороны, я считаю, что правообладатель должен привести в порядок документы, а не перекладывать ответственность на оценщика.

 В случаях приведения документов в соответствие и так может измениться кадастровая стоимость из-за отнесения объекта к другой группе разрешенного использования.

Также я вижу здесь риск появления недобросовестных заказчиков, которые буду уверять, что их объект по фактическому использованию на дату оценки не соответствовал ВРИ. В таких случаях запрашивайте у заказчика всю необходимую документацию, подтверждающую, что это действительно так, чтобы не стать соучастником аферы.

2) Участок незастроенный. П.20 ФСО № 7 регламентирует только порядок оценки застроенных земельных участков и объектов капитального строительства. При этом, как поступать с участками незастроенными для целей внесения в ГКН, информация не представлена. Исходя из системного толкования анализа НЭИ, в таких случаях анализ проводим в общем порядке учитывая положения п.13 ФСО № 7».

      Поздравляем!

Организатор конференции, образовательный центр «Эстиматика», подготовил для участников подарок - розыгрыш сертификатов со 100% и 50% скидками на обучение в ОЦ «Эстиматика» по любой из программ дополнительного профессионального образования.

Конференция завершилась награждением и членов СРО. Лебедев Алексей Витальевич, президент НП СРО «СВОД», наградил сертификатами на бесплатное посещение 3-х и 5-и семинарских занятий, организуемых Партнерством в течение всего 2015 года, а также учебными пособиями по оценке.

Благодарим всех наших членов и коллег, кто принял участие в работе данной конференции!!!