Электронный формат отчета об оценке.

В ближайшем будущем в профессиональном оценочном сообществе грядут изменения, связанные с разработкой возможного перехода на электронную форму отчета об оценке. Это нововведение предусмотрено в рамках дорожной карты «Совершенствование оценочной деятельности», которая разработана Агентством Стратегических Инициатив и утверждена Правительственным Распоряжением № 1744-р от 26 сентября 2013г. 

Начнем с технологий в области автоматизации оценочной деятельности, которые существуют уже сейчас. Наиболее технологичным сектором оценки является сектор оценки типовых объектов, а именно: оценка автоущерба и оценка жилой недвижимости для целей ипотеки. Компании вынуждены быть конкурентоспособными при небольших гонорарах за большой объем оценочных услуг. Одним из конкурентных преимуществ оценочных компаний становится процесс автоматизации их работ. 

Говоря об оценке жилья для целей кредитования, необходимо отметить наличие множества требований от разных банков по виду и форме отчета об оценке жилой недвижимости, при этом объем информации в любой из форм практически одинаков, различно лишь визуальное оформление. Согласно опросу, проведенному Комитетом АРБ по оценочной деятельности, уже сейчас при оценке типовой недвижимости для своих внутренних целей многие оценщики используют автоматизированные решения. Плюсы автоматизации рутинных операций всем известны, но все же повторюсь: в привязке к автоматизации работ по оценке жилой недвижимости: 

это экономия времени специалиста (по сути - снижение издержек); 
существенное снижение ошибок при автоматической проверке соответствия параметров (нет нужды несколько раз вбивать параметры объекта оценки – достаточно это сделать один раз); 
возможность использовать различные визуальные формы отчетов об оценке в зависимости от требований банков без дополнительных трудозатрат и т.п. 

Плюсы от использования электронной формы отчета для кредитной организации еще более очевидны: кроме того, что можно организовать централизованный контроль отчетов в электронном виде одновременно во всех региональных подразделениях, можно внедрить элементы автоматической проверки, которые будут являться дополнительными факторами снижения рисков. Также с помощью электронной формы отчета можно обеспечить хранение всей информации по объектам залога, включая все основные характеристики, влияющие на стоимость. Подобная информация повышает возможность более точной оценки при переоценке залоговых портфелей, а значит, повышает качество решения задач по управлению рисками. В настоящий момент при переоценке ипотечных портфелей жилой недвижимости, оценщики сталкиваются с нехваткой характеристик по каждому объекту. Зачастую нет информации об этаже, типе дома, жилой площади и т.п. Соответственно, при переоценке оценщик использует метод индексации, либо сильно усредняет расчеты. При всей простоте метода индексации необходимым условием является важное входное условие: если начальная стоимость объекта оценки рассчитана неверно, то в последующем будет индексироваться ошибка. 

В настоящий момент Комитетом АРБ по оценочной деятельности разработан электронный формат отчета, который стандартизирует оценку жилой недвижимости для ипотечного кредитования. Благодаря этому формату оценщик может использовать готовое программное обеспечение или разработать собственный программный комплекс, который формирует отчеты в электронном виде. В рамках формата, предусмотрено два файла: текстовый файл, который, по сути, содержит отчет об оценке, как мы его себе представляем, и таблицу, в которой находятся все основные параметры, фигурирующие в этом отчете, начиная от адреса и площади, заканчивая всеми основными характеристиками объектов-аналогов. При этом, если результат, выдаваемый программным комплексом, соответствует электронному формату, то и все кредитные организации способны принимать и хранить всю информацию без больших дополнительных трудозатрат (параметры, которым соответствует электронный документ как раз прописаны в электронном формате). 

Предполагается, что в ближайшее время, в рамках работы Комитета АРБ по оценочной деятельности, будет разрабатываться расширенный электронный формат, включающий все объекты жилой недвижимости, которые участвуют в качестве залога для ипотечного кредитования. 

Что касается жилой недвижимости, определенные перспективы уже видны и очевидны. Возникает следующий резонный вопрос – а можно ли расширить электронный формат (пока хотя бы для целей кредитования) для других видов объектов оценки, которые могут выступать в качестве залогового обеспечения? В качестве примера рассмотрим оценку коммерческой недвижимости. 

С точки зрения кредитной организации практически все плюсы использования электронной формы отчета остаются. 

В отношении оценщиков выгода пока не столь очевидна. Количество видов объектов коммерческой недвижимости и их особенностей, и, как следствие, также количество используемых методов определения рыночной стоимости в зависимости от уникальных особенностей объекта оценки резко возрастает. Часто возникает необходимость изложения отдельных нетиповых аргументов в отчете об оценке по использованию того или иного подхода или метода. Поэтому с экономической точки зрения для оценщиков автоматизация этих процессов не выгодна. 

На практике банки далеко не всегда являются заказчиками услуг по оценки при оценке залогового имущества, оставаясь при этом потребителями отчетов об оценке. В лучшем случае, они являются третьей стороной по договору оценки, где их задачей является согласование задания на оценку и проверка отчета, но в большинстве случаев роль банка никаким образом не формализована. Это является одним из факторов, объясняющих почему банк не может расширить список требований к оценщику (например, требовать от него заполнение больших дополнительных форм в электронном виде, в котором будут указаны основные характеристики объекта оценки, параметры, влияющие на стоимость и т.п.). Второй такой фактор - отсутствие единства таких показателей в привязке к определенному виду объекта оценки. 

Однако существующую практику можно попробовать изменить путем внешних воздействий. Допустим, путем внедрения соответствующего федерального стандарта. Предположим, что все-таки внедрена электронная форма отчета об оценке для объектов коммерческой недвижимости. Наверняка, в таком случае большинство кредитных организаций будет ссылаться на наличие электронной формы и требовать ее заполнения от оценщиков, что, по мнению заказчика, не будет являться чрезмерным требованием. Оценщик будет вынужден кроме отчета заполнять еще и электронную форму с указанием основных характеристик и ценообразующих факторов объекта оценки. Объем систематизированной информации, которую можно будет проанализировать и систематизировать, будет расти быстро. Скорее всего, использование электронного формата заинтересовало бы всех системных заказчиков оценки коммерческой недвижимости (не только для целей кредитования), включая государственные структурные. Во многих крупных организациях уже ведется реестр объектов, которые прошли оценку с указанием основных характеристик, влияющих на стоимость. Пока что это делается по инициативе самих потребителей оценочных услуг и с использованием их внутренних ресурсов. Кроме того, электронные формы мог бы использовать и Росреестр, «привязывая» соответствующую информацию к регистрируемым сделкам. Все это позволило бы, с одной стороны, увеличить объективность оценок, с другой стороны - сделать рынок коммерческой недвижимости более прозрачным. Полагаю, что внедрение электронных форм отчетов об оценке недвижимости оказало бы положительное влияние и на качество и объективность определения кадастровой стоимости.