Омская коллегия оценщиков провела ценовое зонирование Омска.

В преддверии утверждения новой кадастровой оценки все желающие могут определить ориентировочную рыночную стоимость того или иного участка на территории города

- Основной инструмент гибкого регулирования в городах при планировании градостроительства – зонирование (функциональное, территориально-экономическое, строительное, ландшафтное), которое является устойчивой формой контроля за использованием земель поселений.

Процедура проведения территориально-экономического зонирования является на сегодняшний день одной из приоритетных задач для местной власти и бизнес-сообщества, работающих на территориях городских поселений. Город Омск в данном случае не является исключением.

Предыстория

Постепенное формирование цивилизованного рынка недвижимости в нашем регионе подталкивало профессиональное сообщество к формированию критериев, определяющих стоимость недвижимости и земельных участков, среди которых местоположение имело важнейшее значение.

В Омске, начиная с 1997 года, риэлторы публиковали в журналах о недвижимости простейшую аналитику, представляющую собой карту города, на которую накладывалась сетка из 16 квадратов. Для каждой зоны (зона состояла из одного квадрата) приводились интервалы рыночных стоимостей для объектов недвижимости (жилой, коммерческой, земельных участков). Чуть позже у некоторых омских риэлторских компаний стали появляться варианты зонирования, связанные с исторически сформировавшимися частями города (исторический центр, Московка, Амурский поселок, пос. Солнечный и пр.). В таких вариантах зонирования уже можно было насчитать до 30 отдельных зон.

Следующим важным этапом в развитии территориально-экономического зонирования земель Омска стало появление Решения Омского городского совета № 289 от 20 сентября 2000 года «Об утверждении временных величин дифференцированных платежей за землю на территории города Омска». Данный документ подробно описывал 42 оценочные зоны на территории города Омск и указывал дифференцированные ставки земельного налога для каждой из оценочных зон. Данное зонирование получилось достаточно объективным, поэтому не только администрация города, но и участники рынка недвижимости долгое время использовали данный документ с его последующими актуализациями в своей профессиональной деятельности.

В 2011 году появился еще один интересный вариант территориально-экономического зонирования для земель, наиболее часто участвующих в коммерческом обороте на территории города Омска. Это было зонирование, приведенное в сборнике «Рекомендации для профессиональных участников регионального рынка недвижимости в части наиболее значимых факторов, влияющих на стоимость земельных участков», который был подготовлен рабочей группой Клуба брокеров коммерческой недвижимости совместно с несколькими омскими оценочными компаниями по состоянию на 1 января 2011 года. На момент создания сборника рекомендаций в Клуб брокеров коммерческой недвижимости входило восемь крупных риэлторских компаний Омска, которые контролировали около 40% регионального рынка коммерческой недвижимости и земли. Это позволило получить подробное зонирование города с разбивкой на 75 зон. Из них 33 зоны были сформированы для земель офисно-торгового назначения (ВРИ 5,6,7,8) и 42 зоны для земель производственно-складского назначения (ВРИ 3,9,13). Данное зонирование активно использовалось омскими оценщиками в работах по определению рыночной стоимости земельных участков для установления кадастровой стоимости через комиссию по урегулированию земельных споров, а также в судебном порядке. Кроме того, данный документ использовался и администрацией города Омска для целей анализа корректности проведения кадастровой оценки и оценок, связанных с оспариванием кадастровой стоимости.

В конце 2013 года министерство имущественных отношений Омской области объявило о намерениях провести новый этап кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области по состоянию на 1 января 2014 года. Все участники регионального рынка земельных участков (местные власти и землепользователи) проявили огромную заинтересованность в справедливой оценке стоимости земельных участков, особенно на территории областного центра, в связи с этим в декабре 2013 года была создана рабочая группа экспертов на базе крупнейшего некоммерческого объединения омских оценочных компаний – НП «Омская коллегия оценщиков». В рабочую группу вошли эксперты, представляющие ведущие оценочные и риэлторские компании нашего региона, и эксперты из компаний, занимающихся землеустроительными работами на территории Омской области. Также в составе рабочей группы находились члены экспертных советов федеральных СРО – Российского общества оценщиков и Ассоциации Российских Магистров Оценки.

Разработка

Первой и основной задачей, которую требовалось решить совместными усилиями экспертов, являлось проведение актуального и качественного территориально-экономического зонирования города Омска по состоянию на 1 января 2014 г. На втором этапе эксперты выделили основные ценообразующие факторы и оценили их влияние на стоимость земельных участков на территории региона.

В качестве основы для актуализации территориально-экономического зонирования рабочей группой было использовано два основных документа:

Источник: kvnews.ru