Когда земля имеет завышенную стоимость...

Оспаривание кадастровой стоимости здания или земельного участка – законный способ снизить налоговую нагрузку, уменьшить платежи по аренде или уменьшить сумму при выкупе имущества в собственность. А это важнейшие и актуальные проблемы на сегодняшний день для многих предпринимателей. Расчет земельного налога, арендных платежей, а также стоимость выкупа земельных участков и объектов недвижимости в собственность исчисляются исходя из их кадастровой стоимости. Муниципалитеты заинтересованы в завышенной кадастровой стоимости, так как для многих это значительная часть их финансовых поступлений.

В связи с изменениями в действующей редакции Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г., в настоящее время в Самарской области сложилась ситуация, при которой в 2013 г. кадастровая стоимость земельных участков устанавливалась дважды в течение года. А именно, кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов была утверждена Постановлением правительства Самарской области от 22 января 2013 г. № 9. В то же время правительство Самарской области своим Постановлением «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» утвердило новую кадастровую стоимость для указанной категории земель.

Новая кадастровая стоимость будет использоваться для исчисления земельного налога начиная с 2014 года. Организации почувствуют на себе изменения уже в 2014 году, уплачивая авансовые платежи по земельному налогу, а граждане – только в 2015 году, получив налоговые уведомления за 2014 год. По результатам проведения повторной кадастровой оценки земельных участков их кадастровая стоимость значительно увеличилась, что, соответственно, влечет за собой увеличение размера земельного налога. При этом, с учетом особенностей действующего законодательства об оценочной деятельности, оспорить кадастровую оценку во внесудебном порядке можно в течение полугода с момента ее внесения в кадастр, тогда как многие собственники даже и не знают о том, что кадастровая стоимость их земельных участков изменилась.

Кроме того, в связи с утверждением кадастровой стоимости земельных участков дважды за период 2013 года, добросовестные налогоплательщики, отслеживающие изменения правовых актов Самарской области, желающие оспорить кадастровую стоимость во внесудебном порядке, столкнулись со следующей проблемой. Ими через комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную при Управлении Росреестра по Самарской области, была пройдена процедура оспаривания кадастровой стоимости, установленной Постановлением правительства Самарской области. Однако в связи с повторным утверждением кадастровой стоимости деятельность плательщиков земельного налога по оспариванию кадастровой стоимости фактически не принесла никаких результатов, так как установленная стоимость подлежит оспариванию заново.

Следует отметить, что процедура оспаривания кадастровой стоимости является довольно сложной и предполагает прохождение нескольких этапов – проведение оценки земельного участка, прохождение экспертизы отчета оценщика в саморегулируемой организации, подготовка и подача пакета документов в комиссию, рассмотрение заявления на заседании комиссии, вынесение решения, направление его Кадастровую палату, внесение сведений об оспоренной кадастровой стоимости в кадастровый учет.

К заявлению об оспаривании кадастровой стоимости в обязательном порядке должен быть приложен отчет об оценке, положительное заключение саморегулируемой организации оценщиков в случае, если рыночная стоимость земельного участка отличается от кадастровой более чем на 30%, нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа, кадастровый паспорт и заявление. Кроме того, заявитель вправе приложить любые иные обосновывающие документы. На практике при оценке рыночной стоимости земельного участка возникает необходимость сбора и подготовки дополнительного объема документов, обосновывающих требования, предъявляемые при оспаривании кадастровой стоимости.

Следует обратить внимание, что решение комиссии зависит от профессионализма оценщиков, которые проводят оценку, профессионализма юриста, который готовит пакет документов и выступает на заседании комиссии. В Самарской области в целом положительная практика по изменению кадастровой стоимости. Из рассмотренных 72 заявлений от граждан и юридических лиц стоимость изменяли более чем в 60% случаев.

Качественная подготовка материалов для обращения в комиссию оказывает решающее влияние на решение комиссии.

По статистике, основная причина отказа в изменении кадастровой стоимости – несоответствие представленных в комиссию документов требованиям Федерального закона
«Об оценочной деятельности». Рынок юридических и оценочных компаний достаточно широк. В конкурентной среде кто-то выбирает нишу дешевых, но массовых (и, как следствие, некачественных услуг), а кто-то выбирает путь высокого профессионализма и гарантий для своих клиентов. На практике многим заявителям отказывают по причине ненадлежащего оформления документов, недостатков в отчете оценщика и т.д.

ООО «ППГ «СПАРТА» оказывает содействие юридическим и физическим лицам в оспаривании кадастровой стоимости с начала текущего года. Абсолютно все решения комиссии по нашим заявлениям – положительные. Такой успех обусловлен высоким профессионализмом оценщиков и юристов, которые у нас работают.

Выбирая консалтинговую компанию, нужно понимать специфику оценочных работ именно для целей оспаривания кадастровой стоимости. Некоторые в стремлении сэкономить самостоятельно заказывают оценку у первого попавшегося оценщика, самостоятельно готовят пакет документов, ходят на заседания комиссии и, как результат, получают отказ, преодолеть который впоследствии становится непросто.

Подводя итог, необходимо отметить, что нами в целом положительно оцениваются результаты работы комиссии. Однако следует отметить, что в других регионах аналогичные комиссии в массовом порядке пересматривают кадастровую стоимость, что может свидетельствовать о недостаточной информационной поддержке работы комиссии. Многие просто не знают о возможности пересмотра кадастровой стоимости. Мы, со своей стороны, принимаем всяческие меры по информационной поддержке работы комиссии.

В целях защиты интересов плательщиков земельного налога считаем необходимым законодательно закрепить обязанности органа кадастрового учета в письменной форме уведомлять всех собственников об изменении кадастровой стоимости с указанием информации о порядке и сроках ее оспаривания, а также установить начало исчисления шестимесячного срока с даты получения такого уведомления. Также наша компания предлагает альтернативные способы пересмотра кадастровой стоимости, в том числе в судебном порядке. Мы активно ведем арбитражные споры по оспариванию кадастровой стоимости. Кроме того, уменьшить кадастровую стоимость во внесудебном порядке можно не только путем установления ее равной рыночной, но и используя иные инструменты, предусмотренные Земельным и Градостроительным кодексами РФ и Законом о государственном кадастре недвижимости: это изменение вида разрешенного использования земельного участка, использование механизмов исправления технических и кадастровых ошибок и иные. Возможности для уменьшения кадастровой стоимости есть почти всегда, главное – обращаться к профессионалам!