Кадастровая оценка увеличивает налог на недвижимость до 4-х раз.

С января 2014 года вступила в силу новая система расчета налога на недвижимость – на основе данных кадастровой оценки. Как отмечают эксперты, стоимость кв.м коммерческих помещений в целом по городу увеличилась в 2-4 раза и  уже в ближайшее время можно ожидать массовые обращения в суд собственников объектов, не согласных с результатами кадастровой оценки их имущества, говорится в пресс-релизе компании NAI Becar.

2 ноября 2013 года Президентом России был подписан Федеральный закон № 307-ФЗ "О внесении изменений в статью 12 части первой и главу 30 части второй Налогового кодекса Российской Федерации". Согласно внесенным изменениям, с 2014 года на всей территории России налог на имущество определяется исходя из его кадастровой стоимости, а не балансовой, как исчислялось ранее. Под действие закона, среди прочего, подпадают офисные, торговые и торгово-развлекательные центры, а также нежилые помещения, пригодные для размещения офисов, пунктов питания и пр. Таким образом, с января этого года рассчитываться налог будет произведением кадастровой стоимости недвижимого имущества и ставки налога.

Ранее налог на имущество рассчитывался исходя из его балансовой стоимости, которая фиксировалась на момент оценки (постройки или реконструкции) здания. Каждый год сумма снижалась с учетом коэффициента амортизации. Ситуация на рынке и рост цен на недвижимость на балансовой стоимости никак не отражались. Цель нововведения – приблизить оценочную стоимость к реальной и таким образом увеличить сумму собираемых с бизнеса налогов. 

"Налоговое бремя, как следствие, ляжет на арендаторов – собственники постараются покрыть издержки за счет арендной платы – отмечает Александр Филиппов, директор департамента NAI Becar в Санкт-Петербурге. – Арендные ставки поползут вверх во всех сегментах коммерческой недвижимости: офисных, торговых и торгово-развлекательных центрах. Под действие закона подпадают также продуктовые ритейлеры и пункты общепита. По нашим прогнозам, рост арендной платы превысит ожидаемые в 2014 года 10% как минимум в два раза".

Главная претензия собственников и оценщиков к кадастровой оценке – использование усредненного метода массовой оценки, когда объекты группируют по основным характеристикам: функциональное использование, площадь, год постройки, материал, этажность и т.д.
"Не секрет, что метод массовой оценки универсален. При этом не учитываются ни особенности объекта, ни существующие обременения, ни локация – комментирует Александр Филиппов. – Подобный подход приводит к тому, что аналогичные объекты, располагающиеся по соседству, могут иметь разную кадастровую стоимость". 

Кроме того, кадастровая стоимость оцененных объектов не включает стоимость земельного участка. К примеру, стоимость квадратного метра нежилого помещения в историческом центре выросла в среднем в 2-4 раза, достигнув 29 тыс. руб. Наибольшее увеличение в 2,9 раза коснулось ресторанов, чуть меньше – в 2,5 раза – выросла оценочная стоимость офисов. Наименьшая кадастровая стоимость коммерческого кв.м – 24,8 тыс. руб. – зафиксирована в новых кварталах Приморского района. Однако, подчеркивают эксперты, разница между балансовой и кадастровой стоимостью для каждого объекта индивидуальна. 

Оспорить кадастровую оценку в Петербурге можно до конца августа. При большом количестве обращений в Петербурге, как и в Москве, возможно, будет создана комиссия, в задачи которой войдет досудебное рассмотрение данных оценки спорных объектов. В нее войдут представители Администрации Петербурга, Росреестра и сообщества оценщиков.

"В Москве уже создан прецедент, когда данные кадастровой оценки нежилого помещения были оспорены. В Петербурге подобной судебной практики нет – говорит г-н Филиппов. – Однако при правильной подготовке и на основе результатов независимой экспертизы, такое дело может быть рассмотрено в пользу собственника".

В силу востребованности услуги, в NAI Becar был сформирован отдел по кадастровой оценке. "Задача независимого эксперта показать собственнику его возможную выгоду, провести оценку с учетом всех нюансов функционирования объекта. У NAI Becar есть успешный опыт ведения дел по оспариванию кадастровой оценки земельных участков – только в 2013 году компанией в суде выиграно 4 иска. В ближайшее время мы прогнозируем аналогичные заявки и в отношении кадастровой оценки недвижимости", – резюмирует г-н Филиппов. 

 Источник: RWAY.Ru