Кадастровая оценка: откуда взялись эти цифры?

В несколько раз снижается кадастровая стоимость земельных участков и объектов недвижимости в Архангельской области. Арендаторы и собственники оспаривают цифры в Росреестре и суде: практически в каждом случае заявителям удается доказать свою правоту, а значит, снизить налоговое бремя и арендные платежи. Как оказывается, кадастровая стоимость хоть и должна быть приближена к рыночной, на практике может значительно ее превышать.

Собственник земельного участка, где расположен ТЦ «Полюс» в центре Архангельска (ул. Тимме, 4/3) добился снижения кадастровой стоимости с 11 до 6 млн рублей. Предприниматель Лидия БЕЛОКОРОВИНА (супруга известного в городе депутата Эрнеста Белокоровина) с помощью независимой оценки рыночной стоимости земельного участка на ул. Красных Партизан, 14 (центр «Соломбала»), доказала, что кадастровая стоимость должна составлять 5,5 млн рублей, а не 22 млн.

Более чем в пять раз снизилась рыночная стоимость участка для арендатора из Вельска ООО «Шины и диски»: территория в 2,3 тысячи кв. м первоначально была занесена в реестр «по цене» 8,2 млн рублей, а теперь она составляет 1,6 млн. Участки ЗАО «Лесозавод 25» после переоценки подешевели на 21,5 млн рублей...

Надо сказать, что это лишь малая часть примеров дел, уже рассмотренных Арбитражным судом Архангельской области. Основной поток заявлений начался в конце 2013 года, поэтому о комплексных результатах говорить пока рано. А вот статистика Росреестра вполне объективна: минуя суд, оспорить результаты нового кадастра, которые вступили в силу с 1 января 2013 года, можно было только в течение полугода с даты внесения изменений в государственный кадастр.

К концу работы «согласительной комиссии» (август 2013) по заявлениям собственников и арендаторов стоимость их участков в целом упала с 3 млрд до 800 млн рублей (73%). В целом 90% обращений, а это более 200 заявлений, региональным управлением Росреестра рассмотрено положительно.

Любопытно, что зачастую заявители ссылались не только на расхождение кадастровой стоимости с рыночной, но и на недостоверные сведения, используемые при проведении оценки. Например, для участков неправильно указывался вид разрешенного использования. По таким основаниям кадастровая оценка изменилась для ОАО «Архангельский траловый флот», ОАО «ПО «Севмаш», ОАО «ЦС «Звездочка», ОАО «Северо-Онежский бокситовый рудник» и т.д. А вот другому крупному предприятию региона - «дочке» Роснефти (ООО «РН-Архангельскнефтепродукт») - удалось снизить кадастровую стоимость участка площадью 24 га на Ягринском шоссе, 14, с 430 млн до 13 млн рублей.

Напомним, что результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов и объектов недвижимости Архангельской области и НАО изменились с 1 января 2013 года. О новых цифрах землепользователи узнали, когда пришло время вносить платежи — весной. Поэтому многие пропустили отведенные законом полгода на оспаривание результатов непосредственно в Росреестре. На широкую информационную кампанию рассчитывать было странно: платежи за землю поступают и в региональный, и в муниципальные бюджеты, а значит, власть не особо заинтересована в изменении стоимости «переоцененных» земель.

Стоит отметить, что в Архангельской области заказчиком работ по проведению кадастровой оценки выступал Росреестр (а проводила Ростехинвентаризация). В Ненецком автономном округе конкурс организовывала администрация НАО (за исключением кадастра объектов недвижимости). Что касается оценки земель сельскохозяйственного назначения, то ее для Архангельской области провела фирма из Санкт-Петербурга «АФК-Аудит»: за два месяца она оценила 18 тысяч земельных участков. Причем предложила за свои услуги цену (1,2 млн рублей) почти в два раза ниже начальной, которая указывалась при объявлении конкурса (2,6 млн).

Насколько качественно подрядчик исполнил госзаказ, можно будет узнать разве что в конце 2014 года, потому что новый кадастр действует с 1 января и о нем мало кто осведомлен. Так что вполне возможно, что судам прибавится работы. Эта проблема уже поднимается на уровне федерального центра: чиновники правительства в очередной раз призвали главу Высшего арбитражного суда (ВАС) обратить внимание на кадастровую стоимость земель, следует из письма Росреестра в Минэкономразвития.

Более половины судебных разбирательств за прошедший год разрешилось в пользу землевладельцев, которые настаивают на существенном уменьшении кадастровой стоимости участков. Как пишет деловая газета РБК daily, Росреестр озадачен и тем, что в качестве ответчика по этим делам, как правило, привлекают Кадастровую палату, но она не является оценщиком. Ее задача — внести утвержденный регионом результат оценки в государственный кадастр. Ведомство не один год борется с этим: ранее оно уже предлагало суду привлекать к ответу региональные власти.

Ожидать кардинальных изменений в практике оспаривания кадастровой стоимости не следует, считает главный консультант управления частного права ВАС Елена ПОВЕТКИНА. Оценщик, который проводил кадастровую оценку, ответчиком по такого рода делам быть не может. «Во-первых, он проводит оценку по заказу государства, эта оценка государством же (в лице региона) принимается и утверждается и только в результате этого приобретает какое-то юридическое значение, — считает она. — Во-вторых, оценщик в принципе не способен после того, как кадастровая оценка утверждена и ее результаты внесены в кадастр, устранить нарушение интересов истца. Изменение сведений кадастра недвижимости также находится в сфере ведения государства. В-третьих, результат рассмотрения данной категории дел непосредственно затрагивает государственные и муниципальные интересы, так как от кадастровой стоимости зависит размер земельного налога, поступающего в местные бюджеты, размер арендной платы за земельные участки и т.д.».

Вот и получается, что сама процедура оспаривания чрезвычайно проста: заявителю достаточно обратиться к оценщику, чтобы тот переоценил участок. При этом от Росреестра в судах возражений на позицию истцов, как правило, не поступает. Нет аргументов и от региональных и местных властей, которым должно быть выгодно наполнять бюджет, но на заседаниях они не присутствуют (даже если суд приглашает).

В самом выигрышном положении оценщики — ответственности за свою работу, результаты которой почему-то так легко оспорить, они не несут. По крайней мере, заказчик в лице государства им претензий не предъявляет. Между тем рынок услуг повторной переоценки стремительно растет, так как недовольных арендаторов очень много. Выходит, отсутствуют единые прозрачные правила оценки, если у одних «экспертов» участок может стоить 10 млн, а у других - 105 млн?

Примечательно, что пока все разбирательства по кадастровой оценке касаются лишь земли. За редким исключением заявители пытаются «переписать» стоимость объектов недвижимости (их оценка проведена в Архангельской области впервые). Понятно, что пока единый налог на недвижимость не введен, это мало заботит владельцев. Но и здесь заложена мина замедленного действия: судьи трактуют подобные иски как «преобразовательные», то есть новая стоимость земельных участков и объектов недвижимости начинает действовать с момента вступления в силу решения суда. Другими словами — если переплачивал год или два, обратно деньги не вернутся.