Рыночная цена за собственную недвижимость.

19 сентября Государственная дума приняла в первом чтении закон, предусматривающий определение налога на имущество в отношении объектов недвижимости исходя из их кадастровой стоимости. Планируется, что в случае принятия закона государство будет вводить новый налог на недвижимость в регионах России в период с 2014 по 2020 год. Очевидно, это нововведение не обойдет ни одного владельца недвижимости — ни граждан, ни предприятия и организации. То есть всем без исключения за собственную недвижимость придется платить налог по рыночной цене.

Мы обратились за экспертным советом к доктору экономических наук, профессору, заведующему кафедрой «Финансы и менеджмент» ТулГУ Елене Федоровой и кандидату экономических наук, начальнику отдела оценки ООО «Федбел» Андрею Доценко. Вот их мнение:

Ставка налога на жилые объекты недвижимости стоимостью менее 300 млн руб. составит не более 0,1%, на иные здания и помещения (в частности, на апартаменты) — не более 0,5%. В отношении земель сельхозназначения, дачных участков и земель, приобретенных для личного подсобного хозяйства,— в пределах 0,3%, для прочих земель — 1,5%. Для тех, кто владеет недвижимостью стоимостью более 300 млн руб., ставка налога будет от 0,5 до 1%. Точные значения ставок налога определяют муниципальные власти. Всем собственникам жилья предусматривается вычет в 20 кв. м на каждую квартиру, дом или дачу. Для льготников (ветераны, пенсионеры, инвалиды, Герои Советского Союза, чернобыльцы и др. ) он больше, к тому же и предусмотрен вычет на землю.

Оценка налогооблагаемой кадастровой стоимости недвижимости производится независимыми оценщиками по заказу государства, которое формирует по всей территории страны единый кадастр недвижимости с указанием оценочной стоимости всех объектов.

Кадастровая оценка большей части недвижимости в Тульской области была закончена в ноябре 2012 г. По данным Росреестра, неоцененными остаются около 80% от общего числа жилых объектов, в том числе квартиры, загородные дома, дачная недвижимость (кадастровая стоимость установлена только для новостроек и домов, по которым актуализировались технические паспорта БТИ, а таких немного). Оценкой кадастровой стоимости недооцененных объектов в течение 2013–2014 гг. будет заниматься Федеральная кадастровая палата по Тульской области.

гражданам…

Согласно федеральным стандартам оценки кадастровая стоимость — это рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Для большинства объектов кадастровая стоимость устанавливается массовым методом на основе статистической обработки средних по региону цен на квадратный метр недвижимости определенного типа с учетом укрупненной оценки влияния на них ценообразующих факторов. Индивидуальные характеристики каждого из объектов недвижимости при этом не учитываются. Результаты такой массовой оценки могут напоминать «среднюю температуру по больнице». Очевидно, что для дешевой непривлекательной недвижимости (плохой район города, плохое техническое состояние и уровень отделки, неудачная планировка и т. п. ) оценка по средней рыночной цене приведет к завышению налогооблагаемой базы, в результате чего владельцы жилья, зданий и земельных участков будут переплачивать налог. Для наиболее дорогой недвижимости (хороший район, элитная отделка, дорогая сантехника и т. п. ) массовая оценка приведет к занижению стоимости, и собственники такой недвижимости окажутся в сравнительном выигрыше.

До планируемых изменений владельцы жилья платили налог на имущество физических лиц с инвентаризационной стоимости их недвижимости. Переход на новую налогооблагаемую базу (кадастровую стоимость) приведет к ощутимому увеличению суммы налога, особенно для владельцев квартир в многоквартирных домах 1950–1980 гг. постройки («сталинки», «брежневки», «хрущевки»), инвентаризационная стоимость которых давно не переоценивалась. Средний налог в Туле с трехкомнатной «сталинки» площадью 80 квадратных метров составляет около 800 рублей в год. Нетрудно посчитать, что при средней кадастровой стоимости квартир в г. Туле в 50 тысяч рублей за квадратный метр величина нового налога по ставке 0,1% с учетом льготируемых 20 кв. м для этой квартиры составит 3000 рублей в год. Вот тут-то граждане, скорее всего, и поймут всю «прелесть» бесплатной приватизации жилья.

Наибольшее увеличение налога ощутят владельцы элитных квартир с большой площадью, жилых домов, коттеджей и т. п., а также собственники нескольких объектов недвижимости или московского жилья, особенно если суммарная стоимость имущества превысит 300 млн рублей (когда ставка налога с суммы превышения возрастет в десять раз). Для них годовая сумма налога будет измеряться десятками тысяч рублей.

… и бизнесу

Для юридических лиц (предприятий и организаций) введение налога на недвижимость также приведет к значительному увеличению налогового бремени. В настоящее время юридические лица платят налог на имущество с остаточной бухгалтерской стоимости принадлежащей им недвижимости. Если указанная недвижимость не подвергалась переоценке (последняя обязательная переоценка была в 2001 г. ), то остаточная стоимость недвижимости, определенная с учетом бухгалтерских правил амортизации, существенно ниже ее рыночной стоимости. С большой уверенностью можно предполагать, что повсеместное увеличение налоговых расходов для хозяйствующих субъектов автоматически приведет к росту цен на товары и услуги и в результате к снижению реальных доходов населения. Между тем оно будет способствовать значительному увеличению доходных поступлений в местный бюджет. Остается только надеяться, что эти средства бюджета Тульской области будут использоваться властями эффективно.

Очевидно, что большинство налогоплательщиков будут заинтересованы в снижении кадастровой стоимости принадлежащей им недвижимости для уменьшения налоговых выплат. Для этого Федеральным законом об оценочной деятельности предусмотрен механизм пересмотра кадастровой стоимости, на основе индивидуальной оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, которую могут выполнить независимые оценщики. Согласно закону отчет об оценке, используемый для пересмотра кадастровой стоимости, должен быть подтвержден положительным экспертным заключением саморегулируемой организации, членом которой является оценщик. В связи с этим стоимость таких оценочных услуг будет существенно более высокой, т. к. она будет включать затраты на экспертизу отчета (10–20 тысяч рублей). Также следует отметить, что до проведения оценки имеет смысл проконсультироваться с оценщиком или риэлтором об ориентировочной цене недвижимости. Может оказаться, что кадастровая стоимость недвижимости, как в случае, описанном выше, уже соответствует уровню или даже ниже ее рыночной стоимости. Тогда затраты на пересмотр кадастровой стоимости (оценка, судебные издержки и т. п. ) не окупятся соразмерным снижением налогового бремени.

Если налогоплательщик имеет на руках подтвержденный экспертизой отчет об оценке, в котором установлена рыночная стоимость принадлежащей ему недвижимости существенно ниже действующей кадастровой стоимости, то он может выбирать из двух вариантов действий:

1. Обратиться в региональную Комиссию по урегулированию споров о результатах определения кадастровой стоимости, которая осуществляет данную процедуру в досудебном порядке. Практика работы таких комиссий в разных регионах страны показывает, что при наличии подтвержденного экспертизой отчета оценщика, в котором кадастровая стоимость в результате пересмотра снижается не более чем на 30%, решение принимается в пользу собственника достаточно быстро.

2. Обратиться в арбитражный суд с иском к Федеральной кадастровой палате о пересмотре кадастровой стоимости. В этом случае затраты на процедуру пересмотра будут ощутимо большими, чем в первом варианте, поскольку будут включать в себя судебные издержки (госпошлина, оплата услуг представителей и экспертов и т. д. ). В суд имеет смысл обращаться, если:

— в регионе нет комиссии по урегулированию споров о результатах определения кадастровой стоимости;

— комиссия отказала в пересмотре кадастровой стоимости, но налогоплательщик уверен в своей правоте;

— снижение кадастровой стоимости в результате ее пересмотра будет больше чем на 30%. Практика показывает, что такие случаи не редки, суды принимали решения об уменьшении кадастровой стоимости в 2–3 раза.

При этом в законе есть «лазейка» для местных властей, для того чтобы всегда опе — режать налогоплательщиков, желающих снизить кадастровую стоимость своей недвижимости, путем периодической актуализации (увеличения) кадастровой стоимости не реже одного раза в пять лет. Согласно закону пересмотр кадастровой стоимости на основе рыночной осуществляется на дату действующего значения, а изменение налогооблагаемой базы начинается только с 1 января следующего года. В результате налогоплательщик, переживший все тяготы и затраты, связанные с процедурой пересмотра кадастровой стоимости, сможет пользоваться ее результатами только 1–3 года, а затем «все по новой».

Следует отметить еще один существенный недостаток анализируемого проекта закона о налоге на недвижимость, про который пишут многие эксперты. В случае если собственник владеет недвижимостью, включающей земельный участок (дом, коттедж, гараж, коммерческое здание или сооружение), то кадастровые стоимости и суммы налога для земли и для строения рассчитываются обособленно. Правовой статус и физическая природа такой недвижимости определяют ее как единый объект (строение на земельном участке). Сделка купли-продажи в отношении таких объектов предполагает установление единой цены, включающей стоимость земельного участка. В результате при обособленной массовой кадастровой оценке земли и расположенной на ней недвижимости возникает риск двойного учета стоимости земельного участка, что приведет к необоснованному завышению налогооблагаемой базы.

В заключение хотелось бы посоветовать налогоплательщикам заняться пересмотром кадастровой стоимости принадлежащей им недвижимости уже сейчас, не ожидая момента, когда этот процесс примет массовый характер.