Сравнивая кадастровую и рыночную стоимости.

Сегодня кадастровая оценка является важнейшей составляющей системы налогообложения недвижимости. Формированию налоговой базы и служит кадастровая оценка.

С момента изменений в законодательстве о приравнивании кадастровой стоимости к рыночной, специалистами по оценке ведется работа по оценке кадастровой стоимости объектов недвижимости различных категорий. Недвижимость подразделяется на земельные участки и объекты капитального строительства, в которые входят объекты коммерческого, производственного назначения и жилого фонда. Анализ результатов оценки каждой отдельной категории объектов недвижимости позволяет выявить примечательные закономерности. На их основе можно сделать вывод о социально-экономических последствиях кадастровой оценки как объектов капитального строительства, так и земельных участков.

По данным Поволжского Центра Развития, за 2011-2012 годы в Самаре специалистами были оценены и внесены в кадастр 1457,5 тысячи объектов капитального строительства. Если говорить о среднем значении кадастровых стоимостей всех оцененных объектов, которое выражается удельным показателем кадастровой стоимости(УПКС), то он может быть достаточно близок к среднерыночной стоимости этих объектов. Однако рассмотрение каждого отдельного случая показывает, что расхождение рыночной и кадастровой стоимостей в иных случаях доходит до 5 раз. То есть объект, с точки зрения рынка имеющий вполне доступную цену, согласно кадастровой оценке может оказаться невероятно дорогим. Однако в качестве базы налога на имущество будут использованы данные оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости. Это произойдет предположительно с 2014 года. Таким образом, база для налогообложения в сфере недвижимого имущества увеличится, и это при определенных налоговых ставках может повлечь за собой рост фискальной нагрузки на бизнес и на частных собственников.

Сравнение результатов кадастровой оценки и рыночной стоимости объектов торговой и офисной недвижимости показывает, что на большей части территории города разница несущественна. Однако, если говорить об аналогичных объектах, расположенных на окраинах города, например, в поселках Управленческий, Зубчаниновка или на Завод-ском шоссе, кадастровая стоимость превышает рыночную в 4-5 раз. А вот анализ расхождений кадастровой и рыночной стоимости недвижимости производственного назначения дает результаты, которые невозможно охарактеризовать однозначно. Есть как недооцененные, так и переоцененные объекты. Выделить фактор, по которому прослеживается изменение рыночной или кадастровой стоимости, сложно. Так, в промышленной зоне Железнодорожного района кадастровая оценка показала результаты в два раза ниже рыночной стоимости. А кадастровая стоимость производственных объектов в поселке Зубчаниновка и Куйбышеском районе, которые удалены от центра, наоборот, оказалась в два раза больше.

Весь 2012 год в Самаре активно велась оценка земельных участков. Были оценены земли сельскохозяйст-венного назначения, населенных пунктов, специального назначения
(в их числе земельные участки в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, земель обороны, безопасности и иные), особо охраняемых территорий и объектов. Результаты этих оценок позволяют говорить о том, что так же, как и в случае с объектами капитального строительства, кадастровая стоимость в ряде случаев расходится с рыночной.

Сравнение кадастровой и рыночной стоимости земельных участков под коммерческую застройку выявляет парадоксальную ситуацию. Кадастровая стоимость тем больше, чем дальше участок находится от центра города. В исторической же части города она меньше. С точки зрения рынка такое ценообразование не является обоснованным.

Например, при формировании рыночной стоимости земельных участков под малоэтажную застройку одним из основных факторов является близость к Волге. При кадастровой оценке таких участков исходят из их местоположения относительно центра города. В результате участки, расположенные на просеках и в Красноглинском районе и пользующиеся наибольшим спросом на рынке, из-за своей удаленности от центра оказались недооцененными.

Сходная ситуация и с землями производственного назначения. Там, где самая высокая рыночная стоимость земель под производственную застройку, кадастровая стоимость самая низкая. И наоборот, в удаленных районах рыночная стоимость низкая, а кадастровая – самая высокая.

Земли производственного назначения, имеющие самую высокую рыночную стоимость, недооценены с точки зрения их кадастровой стоимости. И наоборот, земельные участки под производственно-складскую застройку, находящиеся в удаленных районах и, соответственно, имеющие низкую рыночную стоимость, имеют самую высокую в этой категории кадастровую стоимость. В целом кадастровая стоимость большинства земель гораздо ниже рыночной, а это приводит к недобору налога с недвижимости и, как следствие, к дефициту городского бюджета.

Таким образом, анализ кадастровой оценки объектов недвижимости показывает противоречивость данных по аналогичным объектам. Если кадастровая стоимость объекта недвижимости завышена по сравнению с его рыночной стоимостью, объект теряет свою инвестиционную привлекательность, а это равносильно его смерти. Однако занижение кадастровой стоимости также неэффективно. Низкая кадастровая стоимость не стимулирует собственника более рационально использовать свой земельный участок или строение. И только оптимальная кадастровая стоимость может выступать и как регулятор эффективности использования объектов недвижимости, и как инструмент фискальной политики. Именно такой – комплексный – подход поможет решить многочисленные социальные проблемы и улучшить качество жизни. Однако в настоящее время акцент сделан на реализации только одной функции кадастровой оценки недвижимости – фискальной. Как следствие, результаты оценки, основанной на таком подходе, могут вызвать несогласие со стороны налогоплательщика – собственника объекта недвижимости. Если собственник сочтет кадастровую оценку своего объекта недвижимости необоснованной, он сможет оспорить ее как в судебном, так и во внесудебном порядке через комиссию по оспариванию кадастровой стоимости. И пока не введен имущественный налог и окончательно не определены размеры его ставок для разных видов недвижимости, налогоплательщикам имеет смысл проанализировать данные кадастровой оценки находящихся в их собственности объектов недвижимости.