Кадастровая стоимость как повод для спора.

Оспаривание кадастровой оценки земли стало возможно относительно недавно. До 2011 года порядок и методика проведения государственной кадастровой оценки устанавливались Правительством РФ, которое также проверяло результаты. Кадастровая оценка администрировалась на уровне федерального органа – Роснедвижимостью, затем Росреестром. Сейчас полномочия переданы профессиональному сообществу – оценщикам и саморегулируемым организациям оценщиков (СРО). Оценщик сам вправе выбрать подходы и методы проведения кадастровой оценки, а саморегулируемые организации проверяют результаты этой оценки. При этом Самарская область оказалась в числе 12 пилотных регионов, где массовая работа кадастровых инженеров проводилась еще с конца 2010 года.

К началу года глава Минэкономразвития Андрей Белоусов заявил, что оценка была проведена во всех 83 регионах. В ЕГКН внесены данные примерно о 70 млн объектов недвижимости.

При этом с февраля же и начался процесс массового оспаривания результатов кадастровой оценки. Для этого есть два пути. Первый - это обращение в суд. Второй - через специальную комиссию, в которую входят представители органов власти и один член национального совета по оценочной деятельности. Внесудебный порядок оспаривания возможен в течение 6 месяцев с даты внесения результатов кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Причины, по которым идет процесс оспаривания кадастровой оценки, связаны с издержками проведения самой процедуры. Так, юрист Владимир Коптев, рассуждая о механизмах ее определения, употребил слово «субъективно». По его словам, существующие механизмы дают возможность для снижения или повышения кадастровой оценки по договоренности владельца участ-ка и оценщика, или же наоборот, исходя из интересов стороны, пытающейся купить данный участок. Владимиру Коптеву известен случай, когда два идентичных участка были оценены по-разному, причем разница оказалась значительной.

Как сообщил в своем интервью газете «Взгляд» начальник управления оценки объектов недвижимости Росреестра Алексей Штейников, у налогоплательщика может быть два основания для оспаривания кадастровой стоимости объекта в комиссии. Если он не согласен с исходными данными, которые использовал оценщик. Например, по его документам площадь земельного участка одна, а оценщик определял стоимость по другой площади.

Второе основание – когда налого-плательщик приносит в комиссию отчет об определении рыночной стоимости его объекта недвижимости. В этом случае комиссия даже не имеет права подвергать сомнению результаты этой рыночной оценки и обязана принять решение о пересмотре кадастровой стоимости объекта.

При этом перспективы пересмотра решений в целом по России выглядят обнадеживающе для собственников. Так, в 2012 году из 1823 заявлений о корректировке кадастровой оценки было удовлетворено 68%, что показывает реальную возможность для собственников оспорить результаты оценки.

Судебная практика в Самаре также показывает, что пересмотр установленной кадастровой стоимости возможен, причем в сторону заметного уменьшения, что в перспективе приведет к снижению налоговых платежей.

В качестве примеров можно привести два дела, которые рассматривались в Арбитражном суде Самарской области в октябре прошлого года и в марте этого. Так, в октябре рассматривалось дело индивидуального предпринимателя Анатолия Кальченко, который просил изменить внесенную в государственный кадастр недвижимости кадастровую стоимость земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Ларина, д. 149, и определить его кадастровую стоимость посредством указания его рыночной стоимости в размере 1,4 млн рублей. При этом ранее кадастровая стоимоисть была определена в 5, 9 млн рублей. В то же время, согласно заключению, данному ГК «Институт оценки», привлеченного в качестве эксперта, рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 21.10.2010 г. составляет 1,4 млн руб. В итоге суд удовлетворил требования Анатолия Кальченко. Открытое акционерное общество «Мкапитал» обратилось с иском в Арбитражный суд Самарской области к Федеральному государственному бюджетному учреждению «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка по адресу: г. Самара, Кировский р-н, 17 км Московского шоссе/ул. Алма-Атинская – в размере его рыночной стоимости в сумме 25 млн руб., причем в ходе судебного разбирательства потребовало снизить его стоимость до 17 млн руб. При этом кадастровая стоимость была исчислена в сумме 119 млн руб. В ходе судебного разбирательства было принято решение удовлетворить требования «Мкапитала» и установить стоимость участка в 17 млн руб., т.е. кадастровая стоимость была «сбита» почти в 10 раз.

Таким образом, после появления первых положительных результатов оспаривания кадастровой оценки можно ожидать увеличения количества исков. Это может поставить под вопрос сам смысл проведения подобной процедуры, что может привести к новым попыткам государства определить методологию оценки земельных участков, и не факт, что она будет более лояльна к бизнесу.