Оценка недвижимости уйдет от суда.

Оценочную стоимость недвижимости, по которой с 2014 года будет рассчитываться новый единый налог, разрешат оспаривать без суда в любой момент. Желающих это сделать будет немало, так как налог по сравнению с сегодняшним вырастет в разы.

В апреле Госдума рассмотрит в первом чтении поправки в ФЗ «Об оценочной деятельности». Изменения закона планируются по двум основным направлениям. Во-первых, определяется статус оценщика и ужесточается его ответственность за проведение оценки. В частности, в результате внесения поправок в действующий закон юридические лица, предоставляющие услуги по оценке, смогут объединяться в саморегулируемые организации. Сейчас в силу пробелов в законодательстве они такой возможности не имеют. Это обеспечит больший контроль за деятельностью оценщиков и повысит качество их работы, считают авторы поправок.

Во-вторых, упрощается процедура обжалования результатов оценки недвижимости. Сегодня оспорить эти данные в досудебном порядке можно только в течение полугода с момента их внесения в реестр Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Для этого нужно заказать независимую оценку у специализированного оценщика и предоставить ее результаты в специальную комиссию, которая имеется при органах исполнительной власти в каждом регионе. Если комиссия отказывает заявителю в пересмотре данных об оценке его недвижимости, то он может обратиться в суд.

Инициаторы законопроекта предлагают дать возможность обжаловать результаты, когда угодно, не ограничивая этот процесс временными рамками.

Налог вырастет в разы

Актуальность вопроса прежде всего в том, что со следующего года налог на недвижимость будет рассчитываться на основе кадастровой стоимости объектов, а не исходя из инвентаризационной оценки, как это происходит сейчас. С этого года полномочия по кадастровой оценке были переданы субъектам РФ, которые должны обновлять эти данные раз в пять лет.

Кадастровая оценка приближена к рыночной стоимости и, как правило, в разы выше, чем инвентаризационная. Так, по данным петербургского Комитета по земельным ресурсам и землеустройству, для квартир разница между двумя этими показателями составляет 6,2 раза, для индивидуальных домов – 5,4 раза, для нежилых помещений – 6,7 раза. В ряде других регионов России разница будет еще больше. Например, в Москве в центральных районах нынешняя инвентаризационная оценка домов старого фонда в 20-40 раз ниже, чем рыночная.
Это значит, что при переходе на новую систему налогообложения собственники будут отчислять за объекты недвижимости налог значительно больший, чем сегодня.

Правда, закон, определяющий механизм взимания этого налога, пока не принят. Два его варианта (автор одного – Минэкономразвития, второго – Минфин) уже не первый год обсуждаются Госдумой и Правительством РФ, но к единому мнению власти пока не пришли.

Минфин в марте этого года внес свой законопроект в Правительство РФ. Он предлагает дифференцировать ставку налога на недвижимость граждан в зависимости от ее стоимости. Если суммарная кадастровая стоимость недвижимости не превышает 300 млн руб., ставка налога не должна быть более 0,1% в отношении жилья, 0,5% – для иных зданий, 0,3% – для земель сельхозназначения, дачных участков и наделов, приобретенных для личного подсобного хозяйства. Ставка налога для прочих земель составит до 1,5%.

На практике это означает, что, например, налог на стандартную однокомнатную квартиру стоимостью 4 млн руб. может составить до 4 тыс. руб. в год (0,1% от 4 млн руб.). Собственники «двушки» стоимостью 5 млн руб. заплатят 5 тыс. руб. в год. За 7-миллионную «трешку» придется выложить 7 тыс. руб. Сюда нужно будет приплюсовать еще и налог на землю под домом.

У МЭР несколько иная версия, это министерство предлагало не взимать налог с квартир площадью до 55 кв. м и участков до шести соток. Минимальная ставка – 0,1% от рыночной стоимости недвижимости. Например, за «трешку» площадью 56 «квадратов» и стоимостью 7 млн руб. придется заплатить в год 7 тыс. руб. (0,1% от 7 млн руб.).

Сейчас инвентарная стоимость подавляющего большинства квартир настолько мала, что налог на жилую недвижимость не превышает 1-1,5 тыс. руб. в год.

Какой бы вариант налогового закона ни был принят, для многих объектов дань вырастет в разы.

Особенно это отразится на зданиях старого фонда, а также тех, которые расположены в престижных районах. Так, в Петербурге сейчас дореволюционные жилые дома имеют низкую инвентаризационную стоимость, а потому собственники помещений в них платят очень маленький налог. После введения нового механизма налогообложения будет учитываться стоимость как самого здания, так и земли, на которой оно стоит. Земля в исторических районах города очень дорогая, да и рыночная оценка самого дома, построенного до революции (особенно если в нем был выполнен капитальный ремонт), обычно гораздо выше, чем, например, у хрущевки. Значит, будет существенно выше и налог.

Для новостроек разница в налоге будет ощутима куда меньше, так как их инвентаризационная стоимость и сегодня высокая.
В остальных же случаях, предполагают эксперты, получив квитанции с размером налога, отличающимся от привычных сумм, население примется оспаривать данные оценки своей недвижимости. Ознакомиться с результатами оценки петербургского жилья можно на сайте Комитета по земельным ресурсам и землеустройству (КЗРЗ). Данные об оценке объектов капитального строительства приведены без учета стоимости земли. Кадастровая стоимость непосредственно земельных участков была утверждена еще летом 2012 года.

В перспективе такой перечень, включающий стоимость и земли, и зданий, должен появиться на сайте Росреестра. Причем для каждого субъекта РФ.

В защиту судов
В КЗРЗ считают, что недовольны результатами оценки будут лишь единицы. Однако это весьма сомнительно. Во-первых, сами чиновники признают, что погрешность кадастровой оценки составляет 10-20%. А для коммерческих объектов, по мнению директора департамента оценки NAI Becar в Санкт-Петербурге Александра Филиппова, эта погрешность может превышать и 30%. «Массовая оценка не учитывает индивидуальные особенности объекта, что приводит к искажению его стоимости. Помимо этого, ценообразующих факторов при массовой оценке меньше, чем при индивидуальной, поэтому точную информацию по определенным объектам может дать только индивидуальная оценка», – говорит Филиппов.

Во-вторых, в ряде случаях гражданину нужно, чтобы величина оценки была не ниже, а выше, чем та, что внесена в реестр. Например, когда клиент собирается взять ипотечный кредит, он заинтересован, чтобы приобретаемая квартира была оценена как можно дороже, так как она будет выступать объектом залога по кредиту. Соответственно, чем выше ее оценочная стоимость, тем больше денег заемщик может получить в долг от банка.

Кроме того, в провинциальных городах России профессионализм оценщиков гораздо ниже, чем в мегаполисах, а в базах данных по оценке имеется множество неточностей. В итоге претензий к результатам оценки может быть намного больше. Регионы уже столкнулись с этой проблемой. Например, в Татарстане только начиная с февраля этого года уже было подано около 560 судебных исков, где оспаривались данные оценки.

Предвидя шквал недовольных, претензии которых могут парализовать работу судов, федеральные власти решили, что лучше будет, если максимальное число таких споров можно будет урегулировать без исков. Для этого и предполагается сделать досудебное урегулирование претензий по оценке бессрочным.

Директор по оценке УК «Магистр» Инна Попова считает, что это существенно облегчит сам процесс оспаривания оценочных данных. «Тут все зависит от того, какая налоговая ставка в результате будет принята. Если она будет совсем небольшая и разница с сегодняшней величиной налога окажется незначительной, то граждане не будут оспаривать эти цифры. В противном случае – трудно представить, как с количеством недовольных сможет справиться наш суд, если временные ограничения по досудебному урегулированию не будут отменены», – комментирует Инна Попова.

Проблема еще и в том, что единой для всей России методики оценки нет. Существует несколько ее вариантов, следовательно, и конечные цены, которые получает заказчик, отличаются. Это может привести к злоупотреблениям со стороны клиентов, которые будут выбирать меньшую или большую стоимость в зависимости от того, для каких целей им нужна оценка.

Чтобы упорядочить этот процесс и сделать разницу в оценке минимальной, предполагается внести в Закон «Об оценочной деятельности» уже упомянутые поправки, ужесточающие ответственность оценщиков.

Эти поправки, а также те, что связаны с отменой полугодовых рамок для внесудебного урегулирования претензий к оценке, прописаны в разных законопроектах. Скорее всего, их объединят в общий пакет и будут рассматривать вместе.