Рыночный подход. Свердловские землепользователи нашли способ сэкономить миллионы. В арбитраж подаются сотни исков, связанных с установлением кадастровой стоимости земли на уровне рыночной

 Собственники земельных участков, стоимость которых после государственной кадастровой оценки земли выросла в десятки раз и превысила рыночную, пытаются произвести переоценку, чтобы не переплачивать налоги. Сейчас закон позволяет арендаторам и владельцам при расчете налога брать за основу рыночную стоимость объекта. В итоге свердловские предприниматели начали в массовом порядке обращаться в суд с требованием снизить стоимость земли. Из 350 исков более половины уже удовлетворено. Некоторым крупным землепользователям удалось сэкономить десятки миллионов рублей. Эксперты считают, что данный тренд будет сохраняться, а также прогнозируют волну исков, связанных с перерасчетом и возвратом переплаты налога за прошлые годы. Чтобы стабилизировать ситуацию в 2013 году территориальное управление Росреестра предлагает провести новый тур кадастровой оценки земель населенных пунктов.

Бизнес против

По данным Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (Росреестр, выступает ответчиком) в арбитражный суд Свердловской области подано 350 исков, связанных с установлением кадастровой стоимости земли на уровне рыночной. Уже 53% дел завершились признанием требований истца. По пяти искам было отказано. Решение в пользу ответчика было вынесено всего лишь раз. Остальные заявления – на рассмотрении. Следует отметить, что сейчас в процессах оспаривается только категория, которая находится в активном обороте – земли населенных пунктов.

Напомним, государственная кадастровая стоимость земли (ГКОЗ) является базой для расчета земельного налога и арендной платы, а также выкупной стоимости земель, находящихся в собственности государства и муниципалитетов. Сейчас поправки в ст.66 Земельного кодекса РФ позволяют арендаторам и владельцам земельных участков при расчете налога на землю брать за основу не только кадастровую стоимость (как было ранее), но и рыночную. Многие землепользователи заявили о том, что кадастровая стоимость их земельных участков превышает рыночную, и отправились в суд с требованием установить кадастровую стоимость земли на уровне рыночной.

До 2010 года бизнес пытался оспорить саму методику оценки, однако это оказалось слишком сложно, все попытки прекратились. Внесенные в нормативную базу изменения, дали предпринимателям возможность спорить. И, по словам управляющего партнера юридической компании DE FENDO Наталии Кашевской, с июня 2011 года ситуация кардинально изменилась в пользу землепользователей. Сейчас иски об установлении стоимости земли стали эффективным механизмом снижения платы за землю. В среднем снизить кадастровую стоимость участка удается в 4 раза.

Согласно картотеке арбитражного суда Свердловской области максимальное снижение стоимости было достигнуто ООО «Урал-Премьер Лимитед» (почти в 11 раз), минимальное – ООО «Юнит-Сервис» (чуть менее чем в 2 раза).

По расчетам специалиста Центра структурирования бизнеса и налоговой безопасности – taxCOACH Анны Пашининой, например ООО «Инвестторгстрой» («Гринвич»), изменив стоимость земельного участка с 414 млн до 173 млн рублей по приблизительным подсчетам (исходя из ставки земельного налога 1%), снизило налоговое бремя на 2,4 миллиона рублей в год (около 12 млн рублей за 5 лет). ООО «Складской комплекс «ПЭМБИ», снизив стоимость земельного участка более чем в 4 раза (со 162 млн до 37 млн рублей), сэкономит на платежах в бюджет за год около 1,6 млн рублей, а за пять лет (исходя из ставки налога 1,3%) – более 8 млн рублей.

Кривая вывела

Представители Росреестра согласны, массовая оценка действительно не всегда дает правильный результат. Начальник отдела кадастровой оценки Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области Виктор Лузин приводит в пример земельный участок под автодромом: на нем нет никаких строений, но в соответствии с методикой его стоимость определена как стоимость земельных участков под офисами. «Проблема может быть решена по двум направлениям: путем внесения изменений в методику и если методика массовой оценки не дает необходимого результата – проведение индивидуальной рыночной оценки»,– говорит эксперт.

«Судебная практика по кадастровой оценке странная. Идет игра в одни ворота. Мы ГКОЗ не проводили, не заказывали. Мы просто хранители информации. Нам передали данные, мы внесли их в базу. Поэтому даже если мы видим нестыковки в отчете (для процесса нужно заключение оценщика и экспертиза его СРО – прим. «НЭП») мы не можем возражать, требовать обоснования методики. Мы ведь не оценочная компания. Поэтому не анализируем, не оспариваем. И решения автоматически выносятся в пользу истца. Законодательство еще очень сырое еще в этом плане», – говорит Виктор Лузин и отмечает, что в суде удовлетворяются практически все иски.

Г-н Лузин также напомнил, что в понятие кадастровой оценки были внесены изменения, касающиеся методики (Федеральный закон №167-ФЗ). Кроме того, в качестве инструмента досудебного урегулирования споров федеральные власти ввели институт комиссий по спорам по кадастровой оценке при территориальных органах Росреестра, которые работают полгода после внесения в государственный кадастр недвижимости новых результатов оценки. Однако последняя оценка земель населенных пунктов в Свердловской области была проведена еще до внесения корректировок в нормативную базу, поэтому новые требования на нее не распространяются.

«Комиссия не работает. Но она и не может – поскольку в ее компетенции только результаты оценки, полученные в рамках действия ФЗ№167. В рамках этого закона у нас не утверждено ни одной кадастровой оценки (в 2011 году была проведена кадастровая оценка земель сельхозназначения, однако она не утверждена до сих пор, т.е. региональное правительство нарушило требования закона – прим. «НЭП») и оспаривать нечего. Комиссия по досудебному урегулированию не может заниматься текущими спорами», – говорит г-н Лузин и добавляет, что сейчас единственный вариант оспаривать ГКОЗ в арбитражном суде или ждать нового тура массовой оценки.

Кроме того, Лузин считает, что проблема усугубляется «сложной ситуацией в оценочном бизнесе»: некоторые оценочные компании доказывают невероятно низкую стоимость по разным объектам. Именно по этой причине федеральный законодатель рассматривает вопрос введения уголовной ответственности за подготовку недобросовестных заключений.

Давайте посчитаем…

Представитель НП СРО «Экспертный совет», руководитель группы залогов филиала ВТБ в Екатеринбурге, член MRICS Светлана Артемьева считает, что кадастровая оценка чаще всего является достоверной. По ее словам, очень много обращений связаны с желанием собственника снизить размер налогооблагаемой базы, однако после оценки участка (в 50% случаев) этого сделать нельзя, потому что кадастровая стоимость корректна. Если оценщик и СРО являются добропорядочными, то переоценка – это не механизм, чтобы уйти от налогов.

По словам г-жи Артемьевой, разница при оценке рыночной и кадастровой стоимости возникает из-за того, что методы массовой оценки обладают слишком высоким уровнем погрешности. «Часто бывает такое: большой участок на окраине города под жилое строительство, и вроде бы все хорошо, но половина участка – болото, которое нужно осушить, и потратить на это много денег. Потенциальные собственники на это не готовы. Такая земля не является инвестиционным инструментом, никто не будет покупать ее по высокой кадастровой стоимости, как горячие пирожки. Или, например, собственник не имеет путей подъезда к своему земельному участку, только через кого-то, – говорит г-жа Артемьева. – Кадастровая оценка рассматривает только средние показатели стоимости. А оценка конкретного участка дает возможность оценить его более объективно».

Она отмечает, что существует несколько подходов для расчета стоимости земли (сравнительный, доходный и затратный). Для оценки стоимости земли населенных пунктов затратный метод оценщиками обычно не используется (он более пригоден для расчета стоимости сельскохозяйственных участков, чтобы оценить вложения). Чаще всего эксперты прибегают к сравнительному подходу, который «показывает» рынок. А еще используется метод остатка, и метод сравнивания капитализации земли. После этого заключение идет на экспертизу СРО, также необходимую для суда.

«Мы проверяем отчет, говорим правильно или не правильно, обязательно смотрим, чтобы это был рынок (чтобы ни в коем случае не по нижней границе стоимости). Здесь нужно быть на стороне государства больше, чем на стороне собственника», – говорит эксперт. По словам Анны Пашининой, в свердловском Арбитраже ответчики практически никогда не ставят под сомнение достоверность заключения оценщика и/или экспертизы данного заключения, однако в других регионах именно это является камнем преткновения для вынесения положительного решения суда.

Что было, что будет…

Один из ключевых вопросов, связанный с применением рыночной стоимости земли вместо ГКОЗ, – могут ли предприятия требовать налогового возврата за 2011 год, после того, как решение суда вступило в силу. По словам Пашининой, следуя позиции Минфина (письмо от 30.08.2012 г), можно сделать вывод о том, что возможность «перерасчета» налога существует.

В указанном письме Минфин дословно указывает следующее: «если в результате судебного решения кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная субъектом Российской Федерации и установленная на начало налогового периода, признается равной рыночной стоимости земельного участка, применение которой улучшает положение налогоплательщика, то ранее уплаченная сумма земельного налога подлежит перерасчету».

Подобное мнение сформировал и Арбитражный суд Свердловской области по одному из рассмотренных споров.

«Позиция суда заключается в том, что применение для целей налогообложения кадастровой стоимости земельного участка, влечет причинение убытков налогоплательщику в виде уплаты необоснованно завышенной суммы земельного налога за 2010 год, в случае, если решением Суда, вступившим в законную силу кадастровая стоимость земельного участка была признана равной рыночной и установлена в меньшем размере по состоянию на 01.01.2010. Таким образом, при правильном формулировании требования в исковом заявлении, в дальнейшем можно попытаться «вернуть» переплаченный налог. Для этого, после вступления в силу решения Суда налогоплательщику необходимо подать уточненную налоговую декларацию за 2010/11 год и заявление о возврате/зачете налога. С наибольшей вероятностью налоговый орган вам откажет. И это решение уже необходимо будет снова оспаривать в Арбитраже», – рекомендует она.

Однако стоит оговориться, что в последнее время суды все чаще в решениях делают оговорку о невозможности распространения установленной судебным решением кадастровой стоимости на предыдущие (до вступления в законную силу решения суда) отношения по уплате налогов и сборов: «решение может породить правовые последствия, связанные с определением налогооблагаемой базы по земельному налога только с момента вступления настоящего решения в законную силу и внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка. Настоящее решение не является основанием для аннулирования ранее внесенной в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка».

Поэтому эксперты не делают однозначных прогнозов о том, как будет в дальнейшем развиваться судебная практика. Хотя и юристы, и чиновники считают, что в будущем регион столкнется с волной исков о перерасчете и возврате налоговой переплаты.

Кроме того, не совсем понятно, как будет действовать власть: теоретически, оспаривать решения суда по кадастровой оценке должен тот, кто теряет деньги – то есть бюджет (Минфин Свердловской области или мэрия Екатеринбурга). Однако пока о таких спорах ничего не известно.

Чтобы оперативно решить проблемы и снять конфликт Управление Росреестра предлагает провести новый тур ГКОЗ по Екатеринбургу в 2013 году. В ближайшее время по этому поводу должно высказаться правительство Свердловской области.

Мария Кутепова // © 2012, НЭП 08