Оценка квартиры - ловушка для продавца

Вряд ли кто-то станет отрицать, что с началом кризиса 2008 года рынок жилья элитного и бизнес-класса мгновенно превратился из рынка продавца в рынок покупателя.

Однако за минувшие пару лет множество потенциальных продавцов вдруг решили, что кризис на элитном рынке жилья закончился, и вернулась тенденция постоянного роста цен. Так ли это? Однозначно – нет! Опираясь на практический опыт, можно констатировать: сегодня существует два рынка – рынок рекламных предложений и рынок реальных сделок. И разрыв цен между ними нередко доходит до 20%. Те владельцы, которые не осознают этого, попадают в ловушку неверного представления о рынке и тщетно пытаются реализовать свои квартиры. Не помогают ни обращения в лучшие агентства недвижимости, ни грамотная реклама – квартиры «висят» на рынке на протяжении нескольких лет.

Постараемся разобраться, каким образом владельцы дорогого жилья снова и снова попадают в вышеописанную ловушку.

Что следует сделать прежде всего, выставляя объект недвижимости на продажу? Верно – произвести его грамотную оценку. Открою страшный секрет – у многих «профессионалов» оценка квартиры занимает 3 - 4 минуты: зайти в общую риэлтерскую базу, посмотреть, по какой цене за квадрат предлагаются квартиры в вашем доме, а также квартиры аналогичного уровня в соседних домах. В итоге вам предлагают назначить цену, близкую к рекламным ценам.

Отмечу, что данный метод оценки недвижимости нередко используется даже профессиональными оценщиками, которые выполняют работу для банков, предоставляющих ипотечные кредиты. Происходит это не от нежелания работать профессионально, а от банального отсутствия информации о ценах реальных сделок.

К сожалению, рынок сделок с недвижимостью в нашей стране далек от прозрачности. Цена, отраженная в договоре купли-продажи объекта недвижимости, далеко не всегда соответствует реальной сумме сделки. Происходит это в том числе и из-за того, что собственники недвижимости, владеющие объектом менее трех лет, обязаны платить походный налог 13% с разницы между ценой продажи и ценой, по которой они приобрели этот объект ранее.

В защиту собственников, пытающихся сэкономить на налогах, хочу сказать, что они, как и большинство граждан нашей страны, уверены, что налоговые поступления в России частью разворовываются, и частью расходуются крайне неэффективно. То же самое считают и покупатели – возможно, именно поэтому у нас и процветает продажа недвижимости по заниженной цене. Тогда почему государство не торопится поднять свой статус в глазах налогоплательщиков? Рискну предположить, что создавая настроения, способствующие расширению круга граждан, преступающих закон (пусть только в сфере налогового права), власть как бы лишает этих граждан морального права указывать на преступления самих власть предержащих. Но это, как говорится, тема для отдельного разговора.

Так или иначе, информация о реальных ценах сделок рассредоточена по агентствам и специалистам, связанным обязательствами о конфиденциальности – и, по сути, недоступна широкому кругу лиц. Участники рынка, идущие по легкому пути оценки на основе рекламных цен, проигрывают по результатам. А вмести с ними томятся в ожидании совершения сделки и их клиенты.

Итак, если вы выставляете квартиру по цене, близкой к рекламным ценам, помните – ваша цена завышена a priori. В рекламе видна цена, но далеко не всегда понятно, как давно продается объект. Понятно, что реализованные объекты исчезают из рекламы. Поэтому в большинстве случаев рекламные базы наполнены ценами неликвидных объектов, срок экспозиции которых может составлять год и более.

Вам очень повезло, если агентство недвижимости, в которое вы обратились, недавно проводило сделку по квартире в том же доме или доме аналогичного уровня. Проанализировав срок, за который была продана схожая квартира, можно сразу сформировать привлекательную цену, которая позволит хотя бы приблизительно спрогнозировать срок реализации вашего объекта.

Кроме того, будет замечательно, если по ходу экспозиции вашего объекта на рынке вы сможете получать информацию по количеству звонков (откликов на рекламу) и количеству показов (просмотров) вашей квартиры. Оттолкнувшись от этой статистики, вы сможете корректировать цену квартиры. Ведь если после большого наплыва потенциальных покупателей за первые месяц-два (это характерно почти для любого нового объекта на рынке) вы, впоследствии получаете всего два-три просмотра в месяц – это серьезнейший повод задуматься о снижении цены.

Затем надо быть готовым к скидке на переговорах – при текущем состоянии рынка покупатели обязательно постараются ее получить. В зависимости от настроя обеих сторон будущей сделки скидка может быть как символической, так и достигать 5 и более процентов от стоимости объекта.

С уверенностью могу сказать, что большинство объектов, проданных за последние 2 - 3 года, прошли все вышеперечисленные этапы снижения цены. Те владельцы, которые держали руку на пульсе процесса, понимая, что выгодная продажа это не только желаемая цена, но и оптимальный срок реализации – провели сделки и уже воспользовались вырученными деньгами. А объекты продавцов, которые не готовы корректировать цену, до сих пор продолжают служить ложным ориентиром для новых продавцов недвижимости и их не очень дальновидных агентов.