Весь сайт
Ассоциация саморегулируемая
организация оценщиков
8-343-380-80-82 Бесплатно по России

Выравняли до рубля

На Среднем Урале утвердили новую кадастровую стоимость земли: проведена оценка 1,3 миллиона участков. Итоговые цифры станут основой для расчета земельного налога и арендной платы уже в 2021 году.

В отличие от предыдущих массовых оценок в этот раз работу выполняло госучреждение, а не частная компания. Еще на стадии предварительного сбора информации собственники могли предоставить декларации и уточнить характеристики своих объектов. Таким правом воспользовались более 500 землевладельцев. Уже после того как предварительные результаты разместили в открытом доступе, можно было в течение 50 дней отправить свои замечания в Центр государственной кадастровой оценки Свердловской области.

И тем не менее бизнес остался недоволен. В региональном отделении "Опоры России" заявили, что цифры, утвержденные приказом мингосимущества Свердловской области (МУГИСО), в несколько раз отличаются от тех, что публиковались в июне. Почему так произошло, предпринимателям непонятно. По словам председателя отделения Ильи Тыщенко, выявлен не один факт завышения, но подробности он раскрывать не стал, пока не состоится встреча в МУГИСО.

Можно предположить, что возмущение бизнеса вызвало так называемое выравнивание кадастровой стоимости. К примеру, у сельхозземель она раньше колебалась от двух копеек до 7000 рублей за квадратный метр, тогда как сейчас 98 процентов участков находятся в ценовом диапазоне до пяти рублей за квадрат. В целом, по данным министерства, кадастровая стоимость сельхозучастков снизилась на 12 процентов.

Стояла задача привести кадастровую стоимость к рыночному уровню, при этом максимально соблюсти баланс интересов бизнеса и бюджета

Что касается 17 тысяч объектов, предназначенных для предпринимательской деятельности, то в МУГИСО уверяют: их кадастровая стоимость выросла всего на два процента. Дьявол, как говорится, кроется в деталях: два процента - это в целом по региону, а по 2260 участкам в Екатеринбурге планка поднялась на 30 процентов. Причина - необоснованное занижение в прежние периоды. Например, у складского терминала "Чкаловский" раньше кадастровая стоимость составляла 500 рублей за квадрат, сейчас - 6000. У торгового центра "Покровский пассаж" метр подорожал с 570 рублей до 47 тысяч. У торгово-развлекательного центра "Радуга-парк" вместо двух расценок (6000 и 10 000) стало 9 тысяч, у "Алатыря" - 12 тысяч вместо 24 и 6 тысяч. Зато у "Антея" кадастровая стоимость снизилась со 111 до 52 тысяч за квадратный метр, у ТЦ "Бум" - до 45 тысяч.

У 72 тысяч производственных участков кадастровая стоимость уменьшилась в среднем на семь процентов, в том числе в Екатеринбурге - на десять, а в области - на пять.

- Мы проанализировали результаты оценки по всем крупным промпредприятиям: Уралкерамика, Уралшина, Ураласбест, ЕВРАЗ, Ирбитский молзавод и другим. Раньше у них цифры колебались от 500 до 2500 рублей за квадратный метр, сейчас - от 120 до 300. Учитывалось наличие инженерной инфраструктуры, расстояние до железнодорожной станции, тип населенного пункта - город или село. Перед нами стояла задача привести кадастровую стоимость к рыночному уровню, при этом максимально соблюсти баланс интересов налогоплательщиков и консолидированного бюджета. Новая стоимость более равномерна и в целом не превышает верхний рыночный уровень, - отметила первый заместитель министра по управлению госимуществом Свердловской области Елена Николаева на форуме 100+ TechnoBuild.

Основная проблема, с которой столкнулись оценщики, - недостаток информации в Едином госреестре недвижимости (ЕГРН). Зачастую там указан всего один параметр (протяженность). Для 30 процентов участков границы определены ориентировочно, что может исказить кадастровую стоимость. У некоторых нет адреса, только местоположение: от забора до леса, от дороги до участка, севернее поселка и т.п. У 657 объектов вообще отсутствовала категория и вид разрешенного использования.

Опасения бизнеса тоже можно понять: мало того что "выравняли" налоговую базу, так ведь и налоговые ставки большинство муниципалитетов оставило на максимуме, чтобы компенсировать выпадающие доходы бюджета. Лишь в Екатеринбурге приняли во внимание пандемию и снизили до 1,1 процента ставку налога на имущество физлиц в "пятитысячниках" (торгово-офисных зданиях площадью более 5000 квадратов), в Каменске-Уральском - до одного процента. При этом в Нижнем Тагиле, Березовском, Первоуральске, Верхней Пышме она осталась на уровне двух процентов. В то же время для юрлиц область ввела дифференцированные ставки (от 0,5 до 2), в зависимости от направления деятельности, зарплаты сотрудников, года ввода объекта в эксплуатацию.

- Основной вопрос на сегодня: как изменится налоговая нагрузка, ведь выравнивание кадастровой стоимости, как и ее занижение прежде, произошло не по воле правообладателей, - комментирует ситуацию Екатерина Сонина, советник свердловского бизнес-омбудсмена. - В Налоговом кодексе заложен механизм, который предполагает, что граждане не сразу начнут оплачивать налог на жилье от кадастровой стоимости в полной мере, будут действовать понижающие коэффициенты, тогда как для коммерческой недвижимости такой нормы нет, все отдается на откуп либо региона, либо муниципалитетов.

Граждане не сразу начнут оплачивать налог на жилье от кадастровой стоимости в полной мере, тогда как для коммерческой недвижимости такой нормы нет

По мнению вице-президента Уральской ТПП Светланы Окуловой, технически и технологически регион в проведении кадастровой оценки шагнул вперед. К примеру, бизнес научился разделять назначение площадей, меняя тем самым ценообразующие факторы. Так, если это места общего пользования или машино-места, они уже не являются торговыми. Но остались вопросы к качеству оценки.

- Зачастую предприниматели не могут прочитать отчет: не всем по силам разобраться в бесконечных базах, нет четкой таблицы именно с твоими ценообразующими факторами, коэффициентами. Бизнесу нужен понятный документ, чтобы 50 дней, отведенных на подачу замечаний, использовать по максимуму, - подчеркивает представитель УТПП. - Если в ЕГРН нет сведений об инженерных сетях на участке, собственнику приходится делать запросы в водоканал, энергетикам. А у них на ответ есть 30 дней. Это надо автоматизировать или перевести в разряд межведомственного взаимодействия.

Замруководителя управления Росреестра по Свердловской области Татьяна Янтюшева считает, что залогом качественной кадастровой оценки является эффективное взаимодействие всех организаций, участвующих в процедуре.

- Для этого необходимо обеспечить доступность информации о недвижимости, факторах, повлиявших на размер кадастровой стоимости, примененных налоговых ставках. С 2022 года данные о рыночных сделках с недвижимостью будут передаваться в МУГИСО для использования при проведении кадастровой оценки. Положительно должно повлиять и наполнение ЕГРН информацией о границах Свердловской области, населенных пунктов и территориальных зон. За три года мы практически закончили эту работу, - поясняет Янтюшева.

Напомним: возможность изменить кадастровую стоимость у владельца участка сохраняется и после ее утверждения, но уже не в упрощенном порядке, а через комиссию МУГИСО либо через суд. К примеру, в прошлом году комиссия рассмотрела 54 заявления по 210 свежеоцененным объектам капстроительства, за 10 месяцев 2020 года - еще по 286-ти. С учетом того что в регионе 3,2 миллиона зданий, сооружений, помещений и машино-мест, скорректировали лишь тысячные доли процента. К тому же некоторым заявителям пришлось столкнуться с тем, что члены комиссии неоднократно высказывают замечания по отчету оценщика: вроде бы все устранил, а на следующем заседании снова что-то находят. Поэтому бизнесмены предпочитают идти в суд.

Особое мнение

Татьяна Ханина, член комитета по оценке регулирующего воздействия Свердловского отделения "Опоры России":

- Проблема не в оценке как таковой, а в ее использовании в целях налогообложения. Для физических лиц установлен предельный размер повышения налога, а для предпринимателей нет, и они всегда живут как на пороховой бочке: внезапно повысится оценка - вырастет и налог.Я анализировала европейскую практику, там посыл совсем другой. Налог идет на конкретные цели, поэтому муниципалитет оценивает, какая требуется сумма, и распределяет ее между налогоплательщиками. Причем ставка ниже, если ты не просто потребитель, а созидатель. Бизнес создает рабочие места, добавленную стоимость, уплачивает налоги. Поэтому для предпринимателей ставка ниже, чем для физических лиц (но для них установлен социальный необлагаемый минимум).У нас все с точностью до наоборот, и это продиктовано не экономическими, а политическими причинами. Результат: предприниматели, даже накопив денег, не спешат их вкладывать во что-то новое, инвестировать в условиях непредсказуемости. Цель властей - наполнить бюджет здесь и сейчас, о долгосрочной перспективе развития речь, как правило, не идет. Но, если будет снижаться экономическая активность, неизбежно упадет и рыночная стоимость имущества, а в итоге и доходы бюджета. Были случаи, когда собственники земли через суд оспаривали кадастровую стоимость и ее снижали в сотни раз, но тогда муниципалитет просто кратно повышал ставку аренды.Бизнесу нужна стабильность, предсказуемость, четкие, простые, понятные всем правила. Мы в свое время предлагали установить 10-процентный предел изменения суммы налога (арендной платы) для бизнеса при корректировке кадастровой стоимости. С одной стороны, это позволит предпринимателям планировать затраты, с другой - защитит бюджет в случае резкого снижения стоимости объектов налогообложения.

 

ИСТОЧНИК

На нашем сайте мы используем cookie для сбора информации технического характера, позволяющей запоминать определенные ваши действия на сайте.