Роль оценщика при проведении торгов за право аренды муниципальной собственности

Независимые оценщики постоянно привлекаются к оценке величины рыночной арендной платы за имущество, находящееся в государственной и муниципальной собственности. С какими сложностями и "тонкими моментами" приходится сталкиваться оценщику?

Договор аренды государственного и муниципального имущества имеет ряд особенностей.  Прежде, чем заключить такой договор, собственник обязан согласно   ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» провести торги  на право заключения договора аренды. Отдельно в законе оговариваются случаи, когда договор может быть заключен без проведения торгов.

 Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Разница заключается в том, что на аукционе борьба между участниками торгов идет только в вопросе цены, и победителем признается тот, кто предложил наибольшую цену. А на конкурсе учитывается весь комплекс условий (в числе и цена), предложенных претендентами.  Поэтому победителем признается тот, кто, по мнению специальной комиссии, предложил наиболее выгодные условия. 

Порядок проведения конкурсов и аукционов в отношении государственного и муниципального имущества определен Правилами проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденными приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67. 

Порядок проведения конкурсов и аукционов

Торги проходят в несколько этапов: 

1. извещение о проведении конкурса (аукциона); 
2. разработка конкурсной документации; 
3. подача и рассмотрение заявок; 
4. непосредственно сами торги; 
5. заключение договора по результатам торгов ( в течение 5 дней).

По окончании конкурса или аукциона победитель торгов и их организатор подписывают протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

С 12 июня 2012 года  вступили в силу изменения Правил проведения аукционов, и теперь  организатор аукциона обязан заключить договор с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, если заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным документацией об аукционе. 

Заключение договора без проведения торгов

Договор аренды государственного и муниципального имущества может быть заключен без проведения торгов, если потенциальный арендатор является кем-либо из следующего перечня: 

1. товарищество собственников жилья;
2. лицо, подавшее единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе, 
3. образовательное  учреждение  (независимо от организационно-правовой формы);
4. частное медицинское учреждение. 

А также без торгов заключается договор аренды с любым лицом, если имущество:

• передается на срок не более 6 последовательных календарных месяцев;
• представляет собой лишь часть помещения, и площадь передаваемого имущества не превышает 20 кв. м и не превышает 10 процентов площади целого помещения.

Порядок сдачи в аренду земель, принадлежащих государству или муниципалитету регламентируется  преимущественно Земельным Кодексом Российской Федерации (далее ЗК РФ), формулирующим некоторые особенности формирования объектов и процедур оценки. 

Роль оценщика в проведении аукционов

Ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в российской Федерации" регламентирует обязательность проведения оценки при вовлечении в сделку государственного и муниципального имущества, в том числе при передаче данного имущества в аренду.  Согласно ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» заключение договора аренды такого имущества может осуществляться только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.  

Другие нормативные акты, регламентирующие сам порядок  проведения аукционов, устанавливают в качестве начальной цены лота (права на который передаются по договору аренды) размер ежегодного или ежемесячного платежа за право владения или пользования данным имуществом.

Оксана Чернышева к.э.н., заместитель директора ООО «Оценка+» (г. Тамбов), доцент кафедры «Финансы и банковское дело» Тамбовского гос. университета:

Независимые оценщики постоянно привлекаются к оценке величины рыночной арендной платы за имущество, находящееся в государственной и муниципальной собственности. Так, для целей проведения аукционов на право заключения договоров аренды оценщику необходимо определять ежегодный размер арендной платы земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Для целей проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства (за исключением случая проведения аукциона в соответствии с пунктом 7 статьи 39.18 Земельного кодекса РФ) определяется размер первого арендного платежа.         

В отношении объектов недвижимости,  за исключением тех, перечень которых представлен в вышеупомянутом Приказе ФАС, при оценке для целей передачи в аренду государственного или муниципального имущества в задачу оценщиков входит: определение рыночной годовой или месячной ставки арендной платы за имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности. 

Арендная ставка или арендный платеж не может являться объектом оценки, согласно ст.5 Федерального закона 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Оценщику в целях оценки для проведения аукциона необходимо корректно сформулировать объект оценки. Также оценщику необходимо четко описать состав и качество оцениваемых прав, состав арендной ставки и т.д. Кроме того, очень часто в практике оценки приравнивают стоимость права аренды к арендной ставке. Поэтому оценщику следует понимать как юридическую, так и экономическую сущность права аренды, включающее такие правомочия арендатора как пользование и владение, или только пользование объектом на условиях аренды, для того чтобы правильно применять методологию определения стоимости права аренды и методологию определения величины арендной ставки. 

Я планирую осветить эти актуальные моменты в ходе вебинара «Правовые и методические аспекты проведения оценки для аукционов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в государственного или муниципальной собственности», который состоится 7 апреля 2017 года.

Подготовила Ксения Попова