Кадастровую оценку промышленных земель Свердловской области проведут за рекордно низкую цену.

На Среднем Урале началась массовая оценка земель промышленности. Право на проведение оценочных работ по итогам аукциона, начальная стоимость которого составляла 6 млн 200 тысяч рублей, получило ООО «Первая Оценочная Компания», предложившее выполнить работу всего за 900 тысяч рублей. Провести оценку победитель должен до середины декабря. Конкуренты обвиняют компанию в демпинге и ставят под сомнение качество предстоящих работ. Юристы прогнозируют бум судебных исков, связанных с оспариванием стоимости земли, как это произошло по итогам кадастровой оценки земель населенных пунктов.

По условиям госконтракта МУГИСО, к середине декабря на Среднем Урале должна быть проведена кадастровая оценка земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны и безопасности (земли данной категории находятся за чертой населенных пунктов).

За полтора месяца, отведенные на выполнение работы (итоги аукциона были подведены в конце октября) победитель должен собрать информацию об объектах оценки, построить и обосновать модель оценки и рассчитать кадастровую стоимость земельных участков. Кроме того, необходимо провести сравнение актуализированной кадастровой стоимости со стоимостью, полученной в предыдущем туре оценки и проанализировать прогнозируемый земельный налог по муниципалитетам (по ставкам, утвержденным в муниципальных образованиях) и в разрезе наиболее крупных плательщиков земельного налога.

Стоит пояснить, что оценка выполняется по шести группам. Первая: участки для размещения наземных объектов космической инфраструктуры, включая космодромы, стартовые комплексы и пусковые установки; земельные участки, предоставленные для размещения аэропортов, взлетно-посадочных полос; земельные участки для размещения гидроэлектростанций, атомных станций, ядерных установок, пунктов хранения ядерных материалов и хранилищ радиоактивных отходов. Вторая группа: земельные участки для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, в целях обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности. Третья группа включает в себя землю под объектами дорожного сервиса, размещенными вдоль автодорог. Четвертая группа: земельные участки для разработки полезных ископаемых организациями горнодобывающей и нефтегазовой промышленности; земля железнодорожных путей. Пятая группа – участки для размещения эксплуатационных предприятий связи, земля под автовокзалами и речными портами. И последняя группа – земельные участки для нужд вооруженных сил.

Максимальная цена на выполнение этих работ составляла 6 млн 200 тыс. рублей из бюджета Свердловской области. К электронному аукциону были допущены пять компаний: ООО «Группа комплексных решений» (предложило цену в 3 млн 396 тыс. рублей), ООО «УралИНКО-Оценка» (2 млн 887 тыс. рублей), ФГУП «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости – Федеральное бюро технической инвентаризации» (2 млн рублей), ООО «АФК-Аудит» (968 тыс. рублей) и ООО «Первая Оценочная Компания», которое в соответствии с Федеральным законом № 94-ФЗ предложило минимальную цену (900 тыс. рублей) и победило.

Директор «Первой Оценочной Компании» (ПОК, входит в московскую СРО оценщиков «АРМО») Илья Лопаницын сообщил «НЭП», что компания имеет филиалы в Москве, Санкт-Петербурге, Тюмени, Челябинске, Перми, а на местном рынке присутствует не менее трех лет.

«Нас привлекали на основании субподряда, самостоятельно мы такую работу еще не делали. Мы сработаем практически в убыток. Почему цена такая? Потому что нужно что-то показывать в опыте выполненных работ. Так многие делают, а потом идут на конкурсы «Лукойла», «Газпрома». Проблема в том, что в подобных аукционах по всем регионам побеждают «федералы». Конкурировать с ними очень сложно – у них есть средства для предоставления обеспечения. Нам очень нужно было победить – поэтому мы понизили цену», – сказал г-н Лопаницын. При этом он отказался оценить объем возможного убытка.

Конкуренты ПОК смотрят на ситуацию иначе. Явно заниженная цена работ заставляет их сомневаться в том, что оценка будет проведена надлежащим образом. Заместитель директора «УралИНКО-Оценка» Ольга Кольцына говорит, что сроки очень сжаты (в стандартной ситуации на массовую оценку земли требуется не менее трех-четырех месяцев), поэтому нужно иметь хороший штат экспертов, чтобы успеть сделать работу за месяц.

Насколько «Первая Оценочная Компания» квалифицирована для выполнения работы подобного рода г-жа Кольцына затрудняется ответить, поясняя, что участники регионального оценочного рынка о данном профучастнике ничего не знают. Поэтому, говорит Ольга Кольцына, гарантий, что кадастровая оценка будет выполнена корректно, а ее качество будет соответствовать требованиям заказчика – нет. Кроме того, эксперт напоминает, что по условиям конкурса в стоимость входит проведение экспертизы работы. По словам представителя НП «Экспертный совет» Любови Бондаревой, стоимость такой экспертизы составляет не менее 450 тыс. рублей. То есть, в данном случае получается, что половина госконтракта ПОК уйдет на оплату экспертизы.

Глава свердловского регионального отделения общественной организации ОПОРА России, депутат свердловского Заксобрания Евгений Артюх считает, что демпинг в аукционах по отбору оценщика чреват повторением ситуации с государственной кадастровой оценкой земель населенных пунктов (к ним принадлежит 90% участков в Свердловской области – прим. «НЭП») 2007 и 2010 годов. Напомним, тогда ГКОЗ стала предметом «бунта» бизнеса: резкий рост ставок налога и аренды повлек снижение инвестиционного спроса и бум судебных разбирательств по оспариванию стоимости земли. В прошлом году в Земельный кодекс были внесены поправки, позволяющие арендаторам и владельцам при расчете налога брать за основу рыночную стоимость объекта. Сейчас в свердловском арбитраже формируется положительная практика – ходатайства предпринимателей, оспаривающих кадастровую стоимость земли, удовлетворяются в большинстве случаев.

«Очень велик риск, что в данном случае мы можем получить такую же «кабинетную оценку» – достаточно поверхностную, подготовленную в результате введения в базу каких-то данных, без учета местной специфики. В условиях сжатого временного ресурса этот риск возрастает. К сожалению, часто дешевая оценка – синоним некачественной оценки. В результате мы получаем конфликтную ситуацию: вместо того, чтобы заниматься бизнесом и наращивать валовый продукт, компания будет отвлекать ресурсы на судебные тяжбы и заниматься чем угодно, кроме того, чем должна», – считает Артюх.

Проблему косвенно признают и областные власти. «Хочу заметить, что встречаются независимые оценщики, которые не могут адекватно оценить имущество. Даже до абсурда доходит – иногда оценочная организация приходит к нам и заявляет о готовности оценивать землю (допустим 3 гектара) за три тысячи рублей. И мы понимаем – это абсурдно, их заключение не будет эффективным», – заявлял ранее «НЭП» глава МУГИСО Алексей Пьянков.

Однако до тех пор, пока основным критерием для победителей торгов будет являться низкая цена (согласно закону № 94-ФЗ), качество покупаемых по госконтрактам услуг, товаров, работ будет страдать. На федеральном уровне по этому поводу уже давно идет дискуссия, но она до сих пор не вылилась в законопроект. Противники внесения изменений в закон о госзакупках (Минэкономразвития и ФАС) считают, что введение иных критериев (кроме низкой цены) повлечет за собой дополнительные административные барьеры и притормозит развитие конкуренции, что противоречит планам по вхождению России в двадцатку стран с благоприятными условиями для ведения бизнеса.

Источник: http://www.nep08.ru